Этим вопросом всё чаще задаются жители многоквартирных домов.  «Как это прекрасно — иметь хотя бы горсточку собственной земли!»  (С.Довлатов) говорят одни, да уж  «Земля принадлежит народу, но за большие деньги» (Г.Александров), вторят им другие.

Собственники квартир и нежилых помещений взвешивают плюсы и минусы оформления земельного участка в общую долевую собственность и принимают или откладывают решение вопроса. Эта статья будет полезна в первую очередь московским собственникам помещений, т.к. законодательство и практика города как отдельного субъекта РФ отличаются от других регионов страны.

Плюсы и минусы или Права и обязанности

Земельный участок многоквартирного дома (далее – МКД) согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ входит в состав общего имущества, если он оформлен в установленном порядке.  До его оформления согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ он считается государственной собственностью. А значит при оформлении земли в общую долевую собственность бо́льшая часть как прав, так и обязанностей переходит от государственных органов к собственникам помещений МКД.

1. Плюсы или Права

• Гарантия защиты интересов жителей МКД от строительства нового объекта на оформленной придомовой территории и право на собственную застройку в установленном порядке.
• Распоряжение земельным участком в интересах большинства собственников помещений МКД: организация парковки для своих жителей, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т.п.
• Возможность коммерческого использования придомовой территории: получение дополнительных средств на содержание дома или придомовой территории от арендаторов участка (киоски, стоянка машин и т.п.).
• Право выбора и контроля управляющей (подрядной) организации для уборки и содержания придомовой территории вместо выбора организации по конкурсу государственными учреждениями.
• Повышение рыночной стоимости продажи (аренды) помещения собственника (в России усиливается мировая тенденция к удорожанию земли под строительство жилых домов).

Реальность и прогноз: жители домов в Москве и сейчас достаточно активно пытаются распоряжаться земельными участками в своих интересах, но в большинстве случаев это носит стихийный характер. Так, например, ограждение придомовой территории одинаковой высотности может в одном доме «прокатить» без проблем: предписаний, штрафов проверяющих организаций и жителей соседних домов, в другом – нет. Но прогноз в целом положительный: чем больше будет оформленных земельных участков и прецедентов по их использованию, тем более отработанным законодательство и практика, а также более информированным общество (жители).  Здесь можно вспомнить и о зарубежном опыте, когда решение вопросов об использовании земли, особенно с зонами сервитута (общего пользования, например, тротуары или дет.площадки), принимается коллегиально с участием представителей от жителей заинтересованных домов, управляющей организации и органов власти.

2. Минусы или Обязанности

• С момента постановки земельного участка на кадастровый учёт у собственников помещений МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п.1 ст. 388 Налогового кодекса РФ). Размер земельного налога зависит от доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе, а также от кадастровой стоимости (местоположения) участка. В Москве кадастровая стоимость земельных участков приведена в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 04.12.2007г. № 1046-ПП. Размер и порядок сбора земельного налога можно сравнить по аналогии с имущественным налогом (на квартиру или нежилое помещение).  Ежегодно такой налог составляет от несколько сот рублей до несколько тысяч (от площади помещения) и растёт в зависимости от темпов инфляции. Льготные категории (инвалиды, пенсионеры и др.) от налога освобождаются.
• С момента оформления и передачи земли в общую долевую собственность, собственники помещений МКД будут нести расходы по его содержанию и уборке (п.15 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491). В Москве у собственников помещений есть пока право на получение бюджетных субсидии на уборку и содержание территории (в 2010 году согласно постановлению Правительства Москвы от 02.02.2010г. № 98-ПП составляет 4 руб. в месяц за 1 кв.м. общей площади жилых помещений МКД). Эти средства по решению общего собрания будут направляться из бюджета города  в выбранную жителями организацию по уборке и содержанию.

Реальность и прогноз: по земельному налогу положительно умеренный. Пока он будет аналогичен имущественному налогу, резких изменений по его увеличению не предвидится. В противном случае будет массовый отказ от оплаты и пересмотр порядка. Что касается бюджетного субсидирования  по уборке и содержанию территории, то здесь нужно учитывать общую тенденцию в стране и в городе по уменьшению и полному прекращению субсидирования (по Москве эту дату связывают с планом по завершению городской программы капитального ремонта в 2014г.).  Прогнозируя переход на 100% оплату жилищно-коммунальных  услуг, в т.ч. по придомовой территории, собственники МКД должны учитывать:

1) В рамках ставок, рекомендуемых Правительством Москвы, можно получить стандартный минимум работ и услуг, а вот их более высокое качество и ассортимент, только при утверждении собственниками МКД более высокой ставки за 1 кв.м. в месяц.

2) Смета МКД (доходы и расходы) зависит от суммы площадей жилых и нежилых помещений дома, а также наличия возможности коммерческого использования общего имущества МКД.

Поэтому, жители  большого высотного дома в хорошем техническом состоянии и привлекательном, например, с точки зрения размещения наружной рекламы, могут быть относительно спокойны, т.к. возможность достойно содержать и дом и территорию по минимальным ставкам у них будет. К сожалению, эти критерии применительно не ко всем МКД. И конечно, многое зависит от профессионализма и порядочности выбранной собственниками управляющей организации будь-то ТСЖ, ГУП или ООО. Но вопросы выбора и сотрудничества жителей с управляющей организацией это тема возможно следующей статьи.

Этапы оформления земельного участка в общую долевую собственность в Москве.

Итак, информация для тех жителей, кто всё взвесил и принял решение оформить придомовую территорию в общую долевую собственность.

Земельный участок, если он сформирован (т.е. размежёван и поставлен на кадастровый учёт) до 1 марта 2005 года, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно (ч. 2 , 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ). Эту информацию по запросу можно получить в Департаменте земельных ресурсов города. Если земельный участок не сформирован, то собственникам помещений МКД придётся потратить время, а возможно и средства для формирования земельного участка в установленном порядке.

1-й этап

Задача — Получение результатов (границ) межевания земельного участка.  Границы отдельного МКД определяются в рамках проведения квартального межевания с учётом нормативов по эксплуатации, сложившейся исторической застройки и т.п.        Если по Вашему дому такого межевания нет (не путать с планом земельного участка БТИ по уборке территории или с межеванием для строительства объекта), то нужно написать обращение в префектуру АО о включении Вашего дома (квартала) в программу межевания за счёт бюджетных средств.

Организация — в Москве специализированной организацией по межеванию является ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры (125047 Триумфальная площадь д.1, тел. 250-1682).

Сроки — 1-3 недели при наличии результатов межевания (в управе района, префектуре АО, ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры) и 1 год и более при их отсутствии. Можно заказать межевание за счёт собственных средств, но стоить будет от 500 тыс.руб. и выше в зависимости от размера участка.

Результат — градостроительное заключение (результаты межевания).

2-й этап

Задача – Получение положительного решения общего собрания собственников помещений МКД. Примерные формы документов для общего собрания по формированию земельного участка даны в постановлении Правительства Москвы от 03.07.2007г. № 569-ПП. Для принятия решения по данному вопросу необходимо получить положительное решение простого большинства собственников помещений МКД (не путать с 2/3 голосов собственников помещений согласно п.2 ст.44 и п.1 ст.46 Жилищного кодекса РФ о принятии решения по ограничению пользования участком).

Организация – содействие в проведении общего собрания собственникам могут оказать ГУ «ИС района», управа района, управляющая организация МКД.

Сроки – 2-4 недели.

Результат — протокол общего собрания собственников с принятым решением.

Важная новость — Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010г. отменило норму законодательства о необходимости проведения общего собрания по данному вопросу. Теперь обращение любого собственника помещения в доме является основанием для формирования земельного участка (межевания и кадастрового учёта) в целях его последующего перехода бесплатно в общую долевую собственность.

3-й этап

Задача — Получение от префектуры АО выписки о легитимности общего собрания.  К сожалению, как показывает опыт работы, понимание законов и тем более их изменение, не сразу находит своё отражение в работе сотрудников государственных структур. Поэтому отмена Конституционным Судом РФ 2-го и 3- го этапа на практике произойдёт со временем.

Организация — префектура АО.

Сроки — 20 рабочих (или 30 календарных) дней.

Результат — выписка из протокола Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при префектуре о легитимности общего собрания.

4-й этап

Задача – Получение документа о кадастровой стоимости и кадастровом учёте земельного участка. В этот этап входит:

1) Определение Департаментом земельных ресурсов кадастровой стоимости земельного участка. После чего уполномоченному представителю жителей необходимо (уже действительно по закону и логике) получить протокол решения общего собрания собственников помещений МКД о готовности большинства платить установленный земельный налог и направить в Департамент второе обращение.

2) Постановки земельного участка на государственный кадастровый учёт. Важно знать, что именно с этого момента у собственников помещений в многоквартирных домах возникают права и обязанности по владению земельным участком в качестве общей долевой собственности (Письмо Минэкономразвития РФ от 19.01.2010 N Д23-99).

Организация — Департамент земельных ресурсов г.Москвы (115054, Москва, ул.Бахрушина, д.20 , тел. 959-19-13) или его окружное территориальное отделение.

Сроки — от 2-3 месяцев и более.

Результат – кадастровый паспорт земельного участка.

5-й этап

Задача — Получение свидетельства о государственной регистрации прав собственности на помещение с указанием доли по земельному участку. Несмотря на то, что право общей долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, по заявлению собственника помещения осуществляется государственная регистрация прав на него в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При этом нужно учитывать, что согласно п.2 ст.37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Организация: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, г.Москва,  ул. Большая Тульская, д. 15, тел.957-68-16).

Сроки: от 1 месяца и более.

Результат: новое свидетельство о регистрации прав собственности.

И в заключении хочется пожелать собственникам помещений МКД в вопросах оформления и использования земельного участка  удачи, терпения и мудрости.