На какую ставку за жилое помещение ставить УК?!

На какую ставку за жилое помещение ставить УК?!

Представьте себе ситуацию, при которой техобслуживание нового Мерседеса стоит столько же, сколько сервис поддержанного Кадиллака, новой Лады Калина, топовой модели Лексуса или старых Жигулей, то есть в принципе техобслуживание любой машины (марки, года выпуска, состояния) по Закону стоит одинаково.  Или ситуацию, при которой  цена квадратного метра любой квартиры в городе или области одинаковая для всех квартир. И что иную, более высокую стоимость, чем цена квадратного метра, утверждённая Законом, могут утверждать только покупатели квартир, но не продавцы.  Представили? Абсурд?! Не может такого быть?! Однако квартплата разных жилых домов: старых, новых, экономичных панельных или дорогих монолитных бизнес класса или премиум, с большой, маленькой жилой площадью и прочие, по действующему российскому Закону утверждается именно таким абсурдным способом.  И ни жителей, ни власть это не удивляет, им так удобно. А вот меня как представителя управляющей компании: продавца и исполнителя услуги по техобслуживанию жилых домов, а также моих коллег, особенно иностранных, уже многие годы это не перестаёт удивлять. А теперь кому эта тема интересна про этот удивительный мир поподробнее…

 

Что означает плата за жилое помещение?

Плата за жилое помещение, квартплата, ставка техобслуживания, плата за жилищные услуги, ставка УК – всё это вариативные названия «платы за содержание и ремонт жилого помещения» (формулировка ЖК РФ).  Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя «плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД» (формулировка ЖК РФ). Это для собственников квартир, для нанимателей то же самое за исключением капитального ремонта общего имущества МКД. Плата за жилое помещение на 1 кв.м. в месяц формирует бюджет работ и услуг техобслуживания каждого дома.

Несмотря на формулировку «плата за содержание и ремонт жилого помещения», к нежилым помещениям в соответствии с п.1 ст.39, п.1 ст.158, п.4 ст.162 ЖК РФ размер платы устанавливается и применяется аналогичный. Некоторые ТСЖ и УК в нарушении указанных положений выставляют собственникам нежилых помещений размер платы выше, чем собственникам квартир, аргументируя это тем, что нежилое помещение посещает большее количество людей, и соответственно чаще используется общее имущество, больше паркуется машин и т.п. При этом зачастую не учитывается то, что собственник нежилого помещения не пользуется лифтом, подъездом (большинство нежилых помещений имеет отдельный вход) и другими составляющими общего имущества. При любой ситуации  применение платы за нежилое помещение отличной, более высокой, чем от плата за жилое помещение является нарушением действующего законодательства, и неправомерность данных действий подтверждается судебной практикой.

Пример из судебной практики.  Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.11.2011 N Ф03-5611/2011 по делу N А73-4596/2011 Требование: собственника нежилого помещения к ТСЖ о взыскании неосновательного обогащения. Обстоятельства: собственник нежилого помещения в МКД ссылается на незаконное завышение правлением ТСЖ размера обязательных взносов на содержание дома. Решение: Требование удовлетворено, т.к. установление для собственников нежилых помещений повышенного тарифа по сравнению с собственниками жилых помещений незаконно.

 

Кто утверждает размер платы за жилое помещение?

Плату за жилое помещение, адекватную реальной стоимости техобслуживания, возможно утвердить преимущественно в домах, в которых создано ТСЖ, ЖК. Наличие Товарищества в доме, как правило, свидетельствует об активности жителей, их желаниях и возможностях повысить качество обслуживания и комфорт проживания. В домах с ТСЖ плату за жилое помещение по ставке выше, чем нормативная, можно утвердить как на общем собрании членов товарищества (п.4 ст.145 ЖК РФ), так и на заседании правления ТСЖ (п.8 ст.156 ЖК РФ). Преимущественно утверждение размера платы стараются провести через общее собрание членов Товарищества, чтобы не было проблем с собираемостью платежей и претензиями к правлению по самостоятельному определению этого размера.

Практически невозможно утвердить плату за жилое помещение по фактическим расходам на техобслуживание дома, т.е. плату выше, чем нормативная ставка, если ТСЖ в доме не организовано. И связано это как с пассивностью и неплатёжеспособностью большинства жителей дома, так и с недоверием к действующей УК. И как следует из ЖК РФ (см.Рис. № 1) если собственники не приняли решения по утверждению платы за жилое помещение, то УК должна применять нормативную ставку[1].

О том, что нормативная ставка практически во всех регионах занижена и к большинству домов не применима, говориться в письме Минрегиона РФ от 6 марта 2009 г. № 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД». В случаях, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, является заниженным, применение такого размера платы содержит признаки того, что действия хозяйствующих субъектов являются согласованными. Подобные случаи должны анализироваться органами государственной жилищной инспекции субъектов РФ на предмет наличия договоренности или наличия действий (бездействия) органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. О выявлении подобных случаев целесообразно сообщать территориальному антимонопольному органу (ФАС). Установление органами местного самоуправления в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 17 ФЗ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» заниженных тарифов на услуги муниципальных предприятий и учреждений, осуществляющих деятельность в сфере управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД, может привести к ограничению или устранению конкуренции и создать этим организациям преимущества.

Проще говоря, речь идёт о том, что заниженная одинаковая для всех домов плата за жилое помещение выгодна только старой системе ЖКХ с ГУПами и МУПами, т.к. наличие большого количества обслуживаемой площади при отсутствии индивидуального подхода к управлению домами даёт им конкурентное преимущество – худо-бедно обслуживать дома по нормативной ставке.  Для управляющих компаний нового формата с небольшими объёмами площадей, качественным сервисом, высокопрофессиональным штатом сотрудников и дифференцированным обслуживанием —  эксплуатация по нормативной ставке – прямой путь к банкротству и к деградации.

1

Рис. 1. Схема по размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок её утверждения.

Что входит в плату за жилое помещение?

Согласно законодательству и практике, в данную плату входят только работы и услуги по обслуживанию общего имущества МКД. Многие УК, ТСЖ и собственники помещений «обжигаются» на легкомысленном отношении к вопросу определения состава общего имущества дома, который является обязательным приложением к договору управления и отражается в технической документации МКД. А ведь от этого перечня принципиально зависит: будет ли, например, обслуживание системы видеонаблюдения, запирающегося устройства, или уборка и благоустройство придомовой территории производиться дополнительно за средства жителей или за счёт бюджетных средств или эти работы должны входить в плату за жилое помещение. Зона ответственности УК – это только общее имущество. В соответствии с подп. а) п. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, состав общего имущества определяется либо органами государственной власти, либо собственниками помещений в МКД.  По домам новостройкам в соответствии с п.7 ст.21 214-ФЗ от 30.12.2004г. состав общего имущества утверждается проектной декларацией по итогам согласований застройщика с администрацией района и прохождения государственной экспертизы проектной документации. После ввода дома в эксплуатацию уточнённый состав общего имущества отражается в технической документации МКД.

Например, в Москве зачастую путаница происходит по придомовой территории новых жилых домов и комплексов. Как правило, по окончании строительства земельный участок застройщик передаёт либо в общую долевую собственность (если участок находился в собственности самого застройщика), либо территория остаётся государственной, если застройщик арендовал её на период строительства у города.  При этом жители новостроек совместно с УК, ТСЖ тратят годы, чтобы выяснить этот вопрос и оформить процедуру включения их территории на уборку и благоустройства за счёт бюджетных средств, если земельный участок остался городской собственностью.

Пример из судебной практики. Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2012 по делу N А40-43159/11-119-323. Требование УК: об отмене решения антимонопольного органа. Обстоятельства: оспариваемым решением УК привлечено к ответственности за злоупотребление доминирующим положением на рынке оказания услуг в связи с тем, что ставки, применяемые для расчета платежей, не соответствуют ставкам, установленным законодательством. Решение: в удовлетворении требования отказано, поскольку факт того, что УК навязало собственникам помещений условия об оплате расходов по уборке придомовой территории, не включенной в состав общего имущества МКД, доказан. Согласно материалам дела, УК, принявшая от застройщика жилые дома с благоустроенной территорией, взяла на себя обязательства по обслуживанию территории за дополнительную плату с жителей. При этом данная территория не была оформлена как общее имущество и по данному вопросу нет решения общего собрания собственников помещений.  Де-юре закон УК нарушила, за что и поплатилась, де-факто – УК содержало городскую территорию, которая не обслуживалась за счёт бюджета. 

В отношении запирающихся устройств судебная практика многочисленна, но неоднозначна.  Несколько решений было в пользу УК, которые выставлялись плату за них дополнительной услугой. Надо отметить такое судебное «везение» касается ГУПов и ДЕЗов, которые осуществляют начисления через ЕИРЦ ГУ «Инженерные службы».  Однако, начисление тарифа за техническое обслуживание запирающих устройств как доп.услуги является нарушением ст. 154 ЖК РФ, пп. «д» п. 2, п. 7, п. 29 Правил содержания общего имущества в МКД, т.к. запирающееся устройство по всем признакам является общим имуществом. И, соответственно, карается административным правонарушением (штрафом), предусмотренным ч. 2 ст.14.8 КоАП РФ.

Пример из судебной практики. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 N 09АП-32238/2011 по делу N А40-68162/11-148-582 В удовлетворении заявления об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение прав потребителей при включении в единый платежный документ для оплаты жилищно-коммунальных услуг стоимости услуг по техническому обслуживанию запирающего устройства отказано правомерно, т.к. доказано наличие в действиях заявителя состава правонарушения.

Состав работ и услуг, обязательных при техобслуживании МКД, растёт с каждым днём. Перечень и периодичность приведены в Табл. № 1. При этом перечень по федеральному законодательству, а периодичность преимущественно по московскому (при отсутствии законодательного федерального норматива). В последние годы дополнительная нагрузка на УК, ТСЖ коснулась по вопросам энергосбережения и раскрытия информации. Также проблемной осталась ситуация взаимодействия УК, ТСЖ, ЖК с ресурсоснабжающими организациями. УК по-прежнему не являясь поставщиком энергоресурсов, отвечает как за их качество, так и 100% сбора платежей по ним с жителей.

 

Таблица № 1. Перечень нормативных работ по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества (за счёт платы за жилое помещения за 1 кв.м. в месяц)

ВИДЫ РАБОТ И УСЛУГ Периодичность НОРМАТИВНАЯ
1 Технические осмотры жилых зданий, их элементов и инженерных систем
1.1. Плановые общие осмотры 2 раза в год (весна, осень)
1.2. Внеплановые осмотры По результатам общего осмотра, после ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов и пр.
1.3. Частичные осмотры по необходимости
2 Санитарные работы по содержанию мест общего пользования
2.1. Влажное подметание лестничных площадок и маршей, полов кабин лифтов  нижних 2-х этажей ежедневно
выше 2-го этажа 1 раз в неделю
2.2. Мытье  лестничных площадок, маршей и кабин лифтов, входных групп 2 раза в месяц
2.3. Влажная  протирка стен, дверей,плафонов, потолков, мытье окон) 1 раз в год
2.4. Обметание пыли с потолков 2 раза в год (весна, осень)
2.5. Уборка подвального и чердачного помещений 2 раза в год
2.6. Мытье и протирка закрывающих устройств мусоропровода 1 раз в неделю
2.7. Профилактический осмотр мусоропроводов 2 раза в месяц
2.8. Устранение засоров  мусоропроводов по мере необходимости
2.9. Удаление мусора из мусороприемных камер, уборка мусороприемных камер ежедневно
3 Уборка и очистка придомовой территории, входящий в состав общего имущества
3.1. Теплый период года
3.1.1. Очистка урн от мусора ежедневно
3.1.2. Подметание территории с усовершенственным покрытием 3 раза в неделю
3.1.3. Уборка газонов от случайного мусора ежедневно
3.1.4. Уборка мусора на контейнерных площадках ежедневно
3.1.5. Обрезка кустарника 1 раз в год
3.1.6. Скашивание газонов по мере необходимости, но не менее 5 раз в год (сезон)
3.1.7. Побелка деревьев 1 раз в год
3.1.8. Очистка и ремонт детских и спортивных площадок, элементов благоустройства по мере  перехода к эксплуатации в весенне-летний период
3.2. Зимний период года
3.2.1. Подметание свежевыпавшего снега ежедневно
3.2.2. Сметание снега со ступеней и площадок перед входом в подъезд 1 раз в сутки
3.2.3. Посыпка территорий противогололедными материалами 1 раз в сутки
3.2.4. Очистка урн от мусора ежедневно
3.2.5. Уборка контейнерных площадок ежедневно
4 Организация сбора и  вывоза бытовых отходов и крупногабаритного мусора
4.1. Вывоз твердых бытовых отходов ежедневно
4.2. Ремонт контейнеров по необходимости
5 Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации
5.1. Ремонт, регулировка, промывка и гидравлическое испытание систем отопления по мере перехода к эксплуатации дома в весенне-летний период
5.2. Укомплектование тепловых вводов, элеваторных и тепловых узлов контрольно-измерительными приборами по мере перехода к эксплуатации дома в весенне-летний период
5.3. Восстановление тепловой изоляции на трубопроводах в подвальных и чердачных помещениях по мере перехода к эксплуатации дома в весенне-летний период
5.4. Промывка и опрессовка систем центрального отопления по согласованию с теплоснабжающей организацией
5.5. Замена разбитых стекол окон, ремонт входных дверей в подъездах и во вспомогательных помещениях по мере необходимости
5.6. Установка пружин на входных дверях по необходимости
5.7. Подготовка паспортов готовности системы отопления и жилого дома 1 раз в год при подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период
6 Техническое обслуживание  и текущий ремонт общих коммуникаций, технических устройств
6.1. систем  отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения
 6.1.1. Контроль параметров ( температуры и давления) теплоносителя в контрольных точках ежедневно
6.1.2. Регулировка и наладка системы отопления по мере надобности
6.1.3. Детальный осмотр разводящих трубопроводов не реже 1 раза в месяц
6.1.4. Детальный осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, магистральная запорная арматура) не реже 1 раза в неделю
6.1.5. Осмотр устройств в технических подпольях, чердаках, лестничных клетках 2 раза в отопительный период
6.1.6. Проверка работоспособности задвижек и вентилей 2 раза в год
6.1.7. Осмотр технического состояния теплового узла   ежедневно
6.1.8. Регулировка трехходовых и пробковых кранов, вентилей, задвижек в технических подпольях, помещениях тепловых узлов по мере необходимости
6.1.9. Уплотнение сгонов, регулировка и набивка сальников по мере необходимости
6.1.10. Ремонт и замена поврежденной запорной арматуры по мере необходимости
6.1.11. Ликвидация течи путем уплотнения соединений труб, арматуры и нагревательных приборов по мере необходимости
6.1.12. Ремонт и замена сгонов на трубопроводе по мере необходимости
6.1.13. Смена небольших участков трубопроводов (до 2-х метров) по мере необходимости
6.1.14. Выполнение сварочных работ при ремонте или замене участков трубопроводов по мере необходимости
6.1.15. Установка бандажей на трубопроводе по мере необходимости
6.1.16. Ликвидация засора канализации, » лежаков» до первого колодца по мере необходимости
6.1.17. Заделка свищей и зачеканка раструбов по мере необходимости
6.1.18. Сопутствующие работы при ликвидации аварий: по мере необходимости
а откачка воды из подвала
б вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами
в отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности
6.1.19. Снятие показаний общедомовых приборов учёта тепловой энергии и водоснабжения 1 раз в месяц
6.2. электроснабжение и электрооборудование
6.2.1. Комплексный технический  осмотр и обслуживание  
а элементов внутридомового электрооборудования мест общего пользования: электрических сетей, поэтажных щитков, электросети в подвалах, чердаках, ВРУ и вводных шкафах, лестничных клетках и др. 1 раз в месяц
б электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов 4 раза в год
в светильников с заменой сгоревших ламп и ( или) стартеров 4 раза в год
е стационарных электроплит по заявкам жителей
6.2.2. Измерение тока по фазам питающих линий, а также проверка величины напряжения в разных точках сети в часы максимальной нагрузки 1 раз в год
6.2.3. Измерение сопротивления изоляции отдельных участков электрической сети, измерение полного сопротивления цепи » фаза-нуль» внутридомовых сетей 1 раз в три года по договору со специализированной организацией
6.2.4.  Замена и восстановление неисправных участков электрической сети от точки подключения к внешним сетям        ( границы балансовой принадлежности) до отключающих устройств квартир, по мере необходимости
6.2.5. Ремонт и замена предохранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распределительных устройствах и щитах, в поэтажных распределительных электрощитах по мере необходимости
6.2.6. Ремонт электрощитов ( замена шпилек, подтяжка и зачистка контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей по мере необходимости
6.2.7. Замена плавких вставок в электрощитах по мере необходимости
6.2.8. Замена поврежденных гибких кабелей и электропроводки в местах общего пользования и технических помещениях до 10 кв.м по мере необходимости
6.2.9. Снятие показаний общедомовых приборов учёта электроэнергии 1 раз в месяц
7 Специальные общедомовые технические системы и устройства
7.1. лифты
7.1.1. Техническое обслуживание лифтов ежесменно
а проверка исправности автоматических и неавтоматических замков, запирающих устройств дверей шахты на всех этажах
б поверка исправности дверных контактов кабины и подпольных контактов
в проверка действие кнопки » Стоп»
г проверка освещенности шахты, кабины и этажных площадок
д проверка работы световой и звуковой сигнализации
е проверка состояния ограждений шахты и кабины
ж проверка наличия правил пользования лифтов, предупредительных и указательных надписей
з визуальная проверка исправности работы электродвигателя главного провода лифта, аппаратуры на панели управления, надежность запора машинного и блочного помещения
7.1.2. Подготовка и аттестация работников регулярно
7.1.3. Техническое освидетельствование, обследование лифтов и вывод лифтов из эксплуатации при истечении установленного срока постоянно по договору со специализированной организацией
7.1.4. Ведение учета аварий, инцидентов и несчастных случаев постоянно
7.1.5. Аварийно- техническое обслуживание по договору со спец. организацией
7.2. Система противопожарной  автоматики и дымоудаления
7.2.1. Техническое обслуживание (осмотр и проверка работоспособности) ежемесячно
7.3. Системы связи
7.3.1. Техническое обслуживание (осмотр и проверка работоспособности) и ремонт по мере необходимости с привлечением спец.организации
7.4. Система вентиляции
7.4.1. Проверка  системы вентиляции по  заявкам жителей
7.4.2. Прочистка вентиляционных каналов по мере необходимости
7.5. Содержание конструктивных элементов здания и прочие работы
7.5.1. Уборка мусора и грязи с кровли 1 раз в год при подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период
7.5.2. Удаление снега и наледи с кровли по мере необходимости
7.5.3. Прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока по мере необходимости
7.5.4. Укрепление рядовых звеньев, колен, отметов  наружного водостока на уровне 1-го этажа по мере необходимости
7.5.6. Частичный ремонт кровель площадью до 10 кв.м. по мере необходимости
8 Внешнее благоустройство
8.1. Окраска урн, решетчатых ограждений, малых архитектурных форм, скамеек и пр. 1 раз в год при подготовке к эксплуатации в весенне-летний период
8.2. Побелка деревьев, бордюров и пр. 1 раз в год при подготовке к эксплуатации в весенне-летний период
8.3. Агротехнические мероприятия за зелеными насаждениями 1 раз в год при подготовке к эксплуатации в весенне-летний период
9 Аварийное и диспетчерское обслуживание
9.1. Прием и регистрация заявок от населения круглосуточно
9.2. Ведение учета  выполняемых работ  по устранению аварий круглосуточно
9.3. Взаимодействие с организациями по устранению аварий круглосуточно
9.4. Принятие мер по локализации, устранении аварий и неисправностей в инженерных сетях круглосуточно
10 Прочие услуги
10.1. Дератизация подвальных помещений и мест сбора мусора (ТБО)  1 раз в квартал
10.2. Дезинсекция  технических помещений по мере необходимости, но не реже 1 раза в год
10.3. Организация мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп и их передача в специализированные организации по мере необходимости
10.4. Техническое обслуживание общедомовых приборов учёта энергоресурсов (осмотр, проверка, ремонт, замена) по мене необходимости, но не реже 1 раза в год
10.5. Проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности по мере необходимости
11 Управление  многоквартирным домом
11.1. Организация работ с населением, подрядными организациями, с ресурсоснабжающими организациями. Приём населения и юридических лиц. Переписка. постоянно
11.2. Ведение бухгалтерского, оперативного и технического учета, отчётности. Делопроизводство. постоянно
11.3. Организация работ с органами надзора и контролирующими организациями постоянно
11.4. Организация расчётов за ЖКУ и паспортный учёт. Обслуживание баз данных  по квартплате, бухгалтерии и пр. постоянно
11.5. Хранение и обновление технической документации постоянно
11.6. Содержание и обслуживание средств связи, сайта постоянно
11.7. Технические осмотры, обследования, испытания, планирование, расчет стоимости работ, их приемка и учет, ведение тех.журналов. постоянно
11.8. Подготовка документации для судебных инстанций и участие в судебных заседаниях по мере необходимости
Дополнительные работы и услуги, входящие в ставку содержания и ремонта жилого помещения при определённых условиях
1 Обслуживание охранных систем (домофон, система видеонаблюдения, запирающиеся устройства): осмотр, проверка, ремонт, замена по мере необходимости, если являются общим имуществом и не финансируются из бюджета
2 Организация охраны (ЧОП, консьержи) в доме, КПП постоянно, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКД
3 Уборка территории, в т.ч. дорог, не входящих в состав общего имущества по мере необходимости, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственниками МКД
4 Ремонтные работы капитального характера по мере необходимости, если есть решение общего собрания не менее 2/3 голосов собственников и постоянные платежи за капремонт (фонд капремонта)

 

Каков размер и динамика роста платы за жилое помещение?

Надо отметить, что небольшая дифференциация в Москве и регионах при утверждении размера квартплаты проводится. Так, в Москве, существует для собственников квартир 4 тарифа в зависимости от наличия в доме мусоропровода и лифта.  Однако такое количество категорий домов, да и ещё при незначительной разнице в цене (разница за лифты в Москве на 2012 год 2,27 руб. за 1 кв.м.), не решают проблемы индивидуального формирования бюджета дома.  Потому что принципиальным является не сам факт наличия того же лифта, а его количество, марка, срок эксплуатации. Важна также площадь дома для формирования доходной составляющей, т.к. чем меньше площадь, тем дороже (убыточнее) дом в обслуживании. О том, что новый дом, построенный с учётом оптимизации стоимости и срока его эксплуатации никак нельзя сравнивать со старым, постоянно нуждающимся то в капремонте, то в модернизации и говорить не приходится! Но все эти, и другие критерии, влияющие на стоимость техобслуживания, законодательство игнорирует.  При этом уже давно введено жёсткое требование пообъектного бухгалтерского и финансового учёта расходования УК средств отдельно по каждому дому. Вот и приходиться УК проявлять чудеса фантазии, чтобы расходы по маленьким нерентабельным домам «размазывать» за счёт рентабельных.  Тут в пору задать вопрос: если дом нерентабельный, то от него надо избавиться, как отказываются от убыточного бизнеса! Но и здесь законы рынка не действуют, действует Закон.  А он гласит, что собственники помещений МКД могут в любой момент поменять УК, а вот УК отказаться от дома не может, т.е. прекратить в одностороннем порядке оказания коммунальных услуг УК не может, иначе как передав его другой УК. Но кому нужен убыточный дом?! В таких ситуациях ответственная УК становится заложником ситуации и терпит убытки, а прочие просто перестают оказывать обязательные услуги по дому, чтобы минимизировать расходы.

Каждый может легко по своему дому подсчитать ежемесячный и годовой доход УК на его техобслуживание и понять, насколько дом рентабелен в управлении и эксплуатации. Для этого умножаем сумму площадей жилых и нежилых помещений (или общую площадь дома за минусом помещений общего имущества) на размере платы за жилое помещение. Например, жилая площадь дома 11 500 кв.м., а плата за жилое помещение = 24,53 руб. [2]. В месяц выходит 282 095 руб., а в год 3 385 140 руб.  Но это только на первый взгляд может показаться хорошим бюджетом, которого должно хватить на все работы и услуги и ещё остаться на капремонт. Если ещё раз посмотреть на перечень работ и услуг, а также их периодичность, а также учесть затраты по содержанию штата УК и оплаты расходов по подрядным организациям (лифты, вывоз мусора, уборка снега с крыш и на территории и пр.), то становится понятным, что деятельность УК по отдельно взятому дому убыточна. Как правило, только при наличии у УК в управлении объектов площадью более 100 тыс. кв.м., такая УК может быть более менее экономически устойчивой при работе по нормативной ставке. Но при таких объёмах естественно не стоит рассчитывать на качественное индивидуальное клиенто-сервисное обслуживание, а также выполнении дополнительных заявок и пожеланий жителей.

Если говорить о росте тарифов, то жилищная услуга (плата за жилое помещение) в сравнении с коммунальными, растёт гораздо более медленными темпами, практически в границах увеличения индекса инфляции.

Как видно из Табл. № 2 и гистограммы, на примере Москвы, самый маленький рост тарифа с 2009 по 2012 год (1,16 раз или 116%) составил по плате за жилое помещение, самый большой (1,73 или 173%) за последние 3 года по холодному водоснабжению.

 

Таблица № 2. Динамика роста тарифов на ЖКУ для населения в Москве за период с 2009-2012 гг.[3]

Наименование услуги 2009 2010 2011 2012 Увеличение тарифа, в кол-во раз за 2009-2012гг. Примечание
Плата за содержание и ремонт помещения (руб. за 1 кв.м. для домов со всеми удобствами) 21,02 22,92 22,92 24,53 1,16 У собственников единственного жилья, зарегистрированных в нём меньше, за счёт бюджетного субсидирования
Электроэнергия (руб. за 1 кВт. при однотарифном счётчике и наличии газа) 2,91 3,45 3,80 4,02 1,38 в 2012 году на энергоресурсы изменение тарифов неоднократно, поэтому указан последний тариф с 01.09.2012г.
Холодное водоснабжение (ХВС, руб. за 1 куб.м.) 15,45 19,85 23,31 26,75 1,73
Водоотведение (руб. за 1 куб.м.) 11,35 14,40 16,65 19,00 1,67
Отопление (тепловая энергия, руб., за 1 Гкал.) 955,80 1190,03 1325,70 1440,50 1,51 Аналогичен рост по тарифу за ГВС

 

Информация подготовлена на основании постановлений Правительства Москвы:

 № 571-ПП от 29.11.2011 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на ЖКУ для населения на 2012 год»

 № 1038-ПП от 30.11.2010 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на ЖКУ для населения на 2011 год»

 № 1294-ПП от 01.12.2009 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на ЖКУ для населения на 2010 год»

 № 1112-ПП от 10.12.2008 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на ЖКУ для населения на 2009 год»

Если же посмотреть на нормативы, которые утверждены по коммунальным ресурсам, то здесь удивлению? аппетитам ресурсонабжающих организаций нет конца.

 

Какой размер плат за жилое помещение применить УК?

Особо остро этот вопрос стоит перед УК, принимающими дома-новостройки от застройщика. Мы не рассматриваем в данной статье вариант, когда УК «однодневка» от застройщика назначается последним для передачи дома в эксплуатацию на период действия гарантийных сроков строителей для сокрытия недоделок и дефектов. Эта проблема известна и имеет свой срок решения – до оформления собственниками прав собственности, организации ТСЖ и/или выбора новой адекватной УК. Таких случаев благодаря действию 214-ФЗ от 30.12.2004г., так и за счёт большей грамотности покупателей недвижимости, использование ими информации интернет-ресурсов и пр., сведено к единичным случаям. Сейчас большинство застройщиков стремятся передать свои дома профессиональной УК, чтобы повысить свой имидж для увеличения продаж по следующим очередям строительства.  И вот здесь при вводе новых домов в эксплуатацию, возникает проблема из-за существующего пробела в законодательстве, когда покупатели квартир ещё не оформили права собственности и не могут утвердить на общем собрании плату за жилое помещение, а применение нормативной ставки по законодательству по домам новостройкам бизнес-класса с благоустроенной территорией, паркингом, сложным инженерным оборудованием экономически нерентабельно и абсурдно. Так что же делать УК? Нарушать Закон!? Многие вынуждены идти на это, несмотря на следующие риски:

  • Согласно п.1 ст.14.6 КоАП РФ при самовольном завышении платы за содержание и ремонт жилого помещения — на должностных лиц накладывается штраф 50 000 рублей или дисквалификация на срок до трех лет; на юридических лиц — в двукратном размере излишне полученной выручки от реализации товара (работы, услуги) вследствие неправомерного завышения регулируемых государством цен (тарифов, ставок и тому подобного) за весь период, в течение которого совершалось правонарушение, но не более одного года.
  • В последние годы информированность населения по вопросу применения (размеров) ставок и тарифов на ЖКУ повысилась, и при данном нарушении это одна из основных причин смены УК от застройщика.  Этот момент также используют для рейдерского захвата домов другие УК, а проверяющие и контролирующие органы как повод для штрафов и взяток. При этом информация по размеру платы за жилое помещение подлежит обязательному раскрытию (по КоАП п.7.23.1 — штраф на должностных лиц в размере от 30 000 до 50 000 руб.; на юридических лиц   от 250 000 до 300 000 руб.).

Судебная практика также однозначно подтверждает необходимость применения нормативной ставки при отсутствии соответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД, в т.ч. в случае взыскания УК задолженности по ЖКУ – требование по задолженности собственников помещений удовлетворяется только в размере нормативной ставки. Примеры из судебной практики: Постановление ФАС Уральского округа от 11.05.2011 N Ф09-1963/11-С5 по делу N А50-13956/2010 Требование УК: о взыскании неосновательного обогащения в виде невозмещенных расходов на содержание общего имущества в МКД. Обстоятельства: Собственник нежилого помещения в МКД не возместил УК указанные расходы. Решение: требование удовлетворено в части утверждённой муниципальной ставки, т.к. собственник помещения в МКД несет бремя расходов на содержание общего имущества, при этом суд учел, что в расчете истец применил ставки за содержание и текущий ремонт общего имущества, превышающие размер платы, установленный органом местного самоуправления.  Аналогичных постановлений в справочно-правовых системах только за последние год-два  наберётся порядка 50-60.

Что будет с платой за жилое помещение?

Так что же ждёт УК в вопросе применения размера платы за жилое помещение. Минрегион РФ обещает нам осенью текущего года выход постановления Правительства РФ «Об утверждении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядка их оказания и выполнения» В данном законопроекте есть положение о том, что по указанному перечню размер платы за жилое помещение будут устанавливать органы местного самоуправления при обращении УК по тем МКД, где собственники не установили размер платы на общем собрании. Введение такого норматива с одной стороны позволит УК по обязательному стандарту работ и услуг утверждать индивидуально по каждому дому необходимую плату за жилое помещение в органах власти, но с другой стороны породит массу коррупционных и монопольных явлений, при который аффилированным компаниям будут утверждать необходимую ставку, а прочим отказывать и «топить» их или понуждать к  взяткам и «откатам». Но думаю время и рыночная экономика всё расставят по своим местам. И в нашей стране вопрос с размером платы за жилое помещение будет решаться так же как и везде: УК будет применять самостоятельно тот размер платы, который необходим конкретному дому для его безопасной и качественной эксплуатации, а жители будут контролировать работу УК и в случае неисполнения ею своих обязательств искать и главное находить ей замену. В условиях конкуренции УК будут придерживаться разумных адекватных цен, да и в целом в условиях рынка УК не будут заниматься «откатами», приписками и прочими серыми схемами, т.к. бизнесу это невыгодно в принципе.

[1] Плата за содержание и ремонт жилого помещения в размере, утверждённом органами местного самоуправления или органами государственной власти субъектов РФ

[2] Максимальная утверждённая органами государственной власти плата за жилое помещение для собственников квартир  в жилых домах со всеми удобствами в Москве в 2012 году.

[3] Рост тарифов взят за последние 3 года (срок исковой давности).

Поделитесь:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *