Ответственность УК и ТСЖ по управлению многоквартирными домами. Штрафные санкции.

Ответственность УК и ТСЖ по управлению многоквартирными домами. Штрафные санкции.

«Казнить УК, нельзя помиловать»

В последние годы с подачи чиновников и СМИ в народе стало привычным винить во всех проблемах и бедах ЖКХ управляющие компании. Например, проблемы с качеством коммунальных ресурсов – виновата УК, а не ресурсоснабжающая организация, которая берёт 100% предоплату за свои услуги с УК и при этом за эти услуги де-юре и де-факто не отвечает ни перед жителями, ни перед самой УК (попробую поспорить с монополистом-ресурсником).

Или, пример, дом в плохом техническом состоянии, капитальный ремонт не проводился лет 50 – опять-таки виновата УК, а не государство, которое не выполнило своё обязательство по недоремонту (ст.16 закона о приватизации), которое собирало с населения деньги в фонд капремонта, лопнувшего во времена перестройки, и которое сейчас обсуждает внесение поправки в Жилищный кодекс РФ об аналогичной схеме сбора средств на капремонт в общий «государственный котёл».

Или, например, по дому большая задолженность за ЖКУ, подъезды и лифты изрисованы и замусорены – виновата снова одна УК, а не отсутствие у жителей коммунальной культуры и ответственности за своевременную оплату полученных услуг (пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки никого не пугает) . И, к сожалению, в сюжетах СМИ, в которых, например, один собственник из-за плохого содержания своей квартиры или несанкционированного ремонта (перепланировки) залил, повредил общее имущество или имущество своих соседей, делаются выводы о том, что и здесь виновата УК. И это никого не удивляет, даже работников самих УК.

Чтобы не было таких перекосов, всем участникам сферы управления МКД необходимо видеть реальную картину зоны ответственности УК по законодательству и практике управления МКД.

Аналогичная ответственность распространяются также на ТСЖ, самостоятельно осуществляющие управление жилыми домами.

Зона ответственности УК/ТСЖ по закону

Существует море правовых актов в сфере управления МКД. И, как известно, не знание закона, не освобождает от ответственности за его неисполнение. Но как УК/ТСЖ и жителям не утонуть в море законов и нормативов по управлению жилыми домами? Пока выходит, что никак. Для сравнения, законов, регламентирующих эксплуатацию нежилых зданий (например, торгового центра) раз-два и обчёлся, а вот по жилым домам к этим нормативно-правовым актам добавляются специальные федеральные правовые акты. И это не считая нормативов, утверждённых органами исполнительной власти или местного самоуправления.

Правовые основы управления коммерческой недвижимости.
от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
от 22.07.2008 № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
от 30.03.1999 № 52-Ф3 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»
от 23.11.2009 № 261-Ф3 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности»
Правовые основы создания и деятельности управлящей компании (НПА — федеральная нормативно-правовая база)
НПА по созданию УК
Жилищный кодекс РФ(ст.10, ст.165)
14 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответсвенностью»
129 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»
315 ФЗ «О саморегулируемых организациях»
НПА при приеме УК МКД
Жилищный кодекс РФ(ст.25-29, ст.153, п.14 ст.161)
214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
Постановление РФ № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД»
Постановление РФ № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммуальных услуг»
Постановление РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственниками и пользователям помещений в МКД и жилых домов» (с 01.09.12г.)
Постановление РФ № 266 «Об утверждении формы заявления о перепланировке (переустроистве) жилого помещения …»
Приказ Минрегиона РФ № 45 «Об утверждении положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации МКД»
Приказ Минрегиона РФ № 14314 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению МКД»
НПА по управлению и эксплуатации МКД
Жилищный кодекс РФ (разделы №№ 7,8)
384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»
261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффекстивности»
Постановление РФ № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД и Правил изменения размера оплавты за содержание и ремонт жилого помещения…»
Постановление РФ № 782 «Об утверждении технического регламента о безопасности лифтов»
Постановление Госстроя № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Приказ Минрегиона РФ № 161 «Об утверждении правил определения классов энергетической эффективности МКД и требований к указателю класса энергетической эффективности МКД, размезаемого на фасаде МКД»
НПА при работе с жителями
Жилищный кодекс РФ (ст.30-48, разделы №№ 6,7,8)
152-ФЗ «О персональных данных»
Постановление РФ № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Постановление РФ № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД»
Постановление РФ № 1077 «О федеральных стандартах оплаты жилого помешения и коммунальных услуг на 2012-2014 гг.»
Приказ Минрегиона РФ № 454 «Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг и методических рекомендаций по ее заполнению»
Приказ Минрегиона РФ № 591 «Об утверждении регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами путем ее опубликования в сети интернет»

В июне прошлого года замаячила надежда на то, что появится «спасательный круг» в виде «состава минимального перечня необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ» (п.1² ст.161 ЖК РФ). Законодатель пообещал отдельным постановлением Правительства РФ выпустить обязательный стандарт по содержанию жилых домов, т.е. и жители и УК и контролирующие органы имели ли бы одну единую обязательную программу минимума услуг и работ. И было бы логичным считать этот минимум входящим в минимальную нормативную (муниципальную) ставку содержания и ремонта жилого помещения за 1 кв.м. в месяц. И соответственно при увеличении периодичности или при включении в перечень дополнительной услуги, что особенно актуально для новостроек и жилых домов повышенной комфортности (бизнес-класса), происходило бы обоснованное увеличение ставки техобслуживания. Хотите, чтобы мыли в 2 раза чаще – пожалуйста, но и стоить это будет дороже и т.п. Но, к сожалению, проект постановления Правительства РФ по обязательному стандарту, эту задачу не решает (см. проект на сайте Минрегиона РФ ).

Во-первых, в данном минимальном перечне отсутствует минимальная периодичность работ и услуг (что как раз и является камнем преткновения между УК, жителями и жилинспекцией). Например, уборка контейнерных площадок, мытьё лестниц или выкашивание газонов есть, а с какой минимальной периодичностью убирать, мыть или выкашивать за сезон – не понятно.

Во-вторых, в перечне отсутствуют обязательные работы и услуги по содержанию общего имущества МКД. Например, нет работ и услуг по содержанию общедомовых приборов учёта и мероприятий по энергосбережению и энергоэффективности (система АСКУЭ и пр.). Законодатель просто заменил старое 170 постановление Госстроя РФ по правилам и нормам эксплуатации МКД новым перечнем, не включив в него все действующие обязательные работы и услуги. И напротив, остались спорные и устаревшие работы: «определение температуры вечномерзлых грунтов для фундаментов в условиях вечномерзлых грунтов» или «устранение неисправностей печей и кухонных очагов», которые скорее всего не являются общим имуществом.

Также Минрегион РФ подготовил проект постановления Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению МКД». Согласно указанному проекту каждая УК или ТСЖ обязаны подготовить стандарт своей работы по управлению домами в целом и отдельный стандарт управления по каждому МКД отдельно. Стандарты должны включать в себя след. разделы:

  • Стандарт 1. Цели и действия по управлению МКД
  • Стандарт 2. Формирование и утверждение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД
  • Стандарт 3. Ведение технической документации на МКД
  • Стандарт 4. Осуществление контроля за управлением, содержанием и ремонтом общего имущества МКД
  • Стандарт 5. Санитарное содержание МКД
  • Стандарт 6. Осуществление расчетов за коммунальные ресурсы
  • Стандарт 7. Информирование потребителей о начале осуществления деятельности по управлению МКД
  • Стандарт 8. Прекращение обязательств при изменении способа управления МКД и прекращении договорных отношений при осуществлении деятельности по управлению МКД

И снова получается, что законодатель не даёт готовые стандарты работы, а предлагает самой УК их разработать. С одной стороны, это плюс – есть простор для выбора методов и способов работы, для реализации индивидуального подхода при работе с каждым жилым объектом недвижимости, но с другой стороны минус размытости и толкования зоны ответственности УК/ТСЖ сохраняется.

Штрафные санкции к УК, ТСЖ

Государственному жилищному надзору за УК/ТСЖ посвящена ст.20 Жилищного кодекса РФ. Согласно данной статье надзор осуществляется жилищными инспекторами посредством организации и проведения проверок, принятия предусмотренных законодательством мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений. Предметом проверки является соблюдение правил содержания общего имущества собственников помещений в МКД, порядка предоставления коммунальных услуг, требований к осуществлению оценки соответствия жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Штрафные санкции по УК/ТСЖ (их размер и порядок применения) по результатам проверок регламентируются КоАП РФ. Санкции к должностным лицам УК/ТСЖ и к юридическому лицу приведены в таблице:

Штрафные санкции УК/ТСЖ по КоАП РФ.
Направление работы УК, ТСЖ статья КоАП Формулировка нарушения Размер штрафа Другие санкции
расчёты УК, ТСЖ с населением за ЖКУ п.1 ст. 14.6 завышение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) влечёт наложение административного штрафа на юридических лиц штраф в двукратном размере излишне полученной выручки вследствие неправомерного завышения регулируемых государством цен за весь период, в течение которого совершалось правонарушение, но не более 1 года
энергосбережение МКД (энергоэффективность) п.4 ст.9.16 несоблюдение лицами, ответственными за содержание МКД, требований энергетической эффективности, предъявляемых к МКД домам, требований их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в МКД штраф на должностных лиц в размере от 5 000 до 10 000 руб.; на юридических лиц — от 20 000 до 30 000 руб.
энергосбережение МКД (информирование) п.5 ст.9.16 несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований о разработке и доведении до сведения собственников помещений в МКД предложений о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в МКД штраф на должностных лиц в размере от 5 000 до 10 000 руб.; на юридических лиц — от 20 000 до 30 000 руб.
раскрытие информации УК, ТСЖ ст.7.23.1 нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД на основании договоров управления, установленных стандартом раскрытия информации порядка, способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации не в полном объеме, либо предоставление недостоверной информации штраф на должностных лиц в размере от 30 000 до 50 000 руб. на юридических лиц от 250 000 до 300 000 руб. за аналогичное административное правонарушение (рецидив) влечет дисквалификацию на срок от 1 года до 3 лет
правила содержания и ремонта жилых домов ст.7.22 нарушение лицами, ответственными за содержание МКД и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта МКД и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка МКД и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника) штраф на должностных лиц в размере от 4 000 до 5 000 руб., на юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб.
санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации ст.6.4 Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта штраф на должностных лиц — от 1 000 до 2 000 руб.; на юридических лиц — от 10 000 до 25 000 руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток
экологические требования ст.8.1 Несоблюдение экологических требований при осуществлении градостроительной деятельности и эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов штраф на должностных лиц — от 2 000 до 5 000 рублей; на юридических лиц — от 20 000 до 100 000 руб.
нормативы коммунальных услуг в МКД ст.7.23 нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами штраф на должностных лиц в размере от 500 до 1 000 руб.; на юридических лиц — от 5 000 до 10 000 руб.
передача УК, ТСЖ технической документации МКД ст.7.23.2 (проект о внесении) нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов штраф на должностных лиц в размере от 30 000 до 40 000 руб.; на юридических лиц от 150 000 до 200 000 руб. за аналогичное административное правонарушение (рецидив) влечет дисквалификацию на срок от 1 года до 3 лет

Данные санкции целесообразно пересмотреть, т.к. штраф за нарушение нормативов предоставления коммунальных услуг обойдутся УК не более, чем в 10 тыс.руб., а правил содержания не более 50 тыс.руб., в то время как не влияющие на безопасность, безаварийность и комфортность проживания нарушения: такие как информирование УК жителей по вопросам энергосбережения и по раскрытию деятельности – 30 и 300 тыс.рублей соответственно. Понятно, что энергоэффективность и стандарт раскрытия информации – это новые правила и на них жилищными инспекторами делается акцент, но не стоит забывать о главном: о пожарной безопасности, подготовке к отопительному сезону и пр. В качестве примера приведены цели проверок Мосжилинспекцией УК в текущем году, на сайте которой есть как отчёты, так и годовые планы проверок.

Цели проведения проверок Мосжилинспекцией УК по плану на 2012 год.

  • Контроль за соблюдением нормативов при производстве работ по переустройству помещений.
  • Проверка эксплуатационного состояния газового хозяйства в жилых домах.
  • Контроль за технической эксплуатацией жилых зданий в соответствии с Нормативами Москвы по эксплуатации жилищного фонда.
  • Контроль за качеством подготовки жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период. Проверка качества предоставления коммунальных услуг и поставки коммунальных ресурсов. Проверка качества эксплуатации систем тепловодо- и электроснабжения. Осуществление контроля за соблюдением требований энергосбережения и повышения энергетической эффективности
  • Осуществление контроля за соблюдением порядка проведения организационных мероприятий, обеспечивающих безопасную эксплуатацию особых объектов.
  • Соблюдение требований законодательства об энергосбережении и о повышении энергоэффективности зданий. Улучшение обслуживания населения района по вопросам выполнения заявочного ремонта по техническому и аварийному обслуживанию жилищного фонда.
  • Контроль за соблюдением нормативов при производстве работ по переустройству помещений.
  • Улучшение обслуживания населения района по вопросам выполнения заявочного ремонта по техническому и аварийному обслуживанию жилищного фонда.
  • Проверка эксплуатационного состояния газового хозяйства в жилых домах.

Но если с проверками и санкциями в сфере управления МКД в России государство справляется прекрасно, то грамотный подход к внедрению новых законов и инноваций пока не выходит. Например, у нас пытаются реализовать опыт Германии по энергоэффективности домов, альтернативным источникам энергии. Но один метод кнута (штрафов) здесь не поможет, т.к. у УК, ТСЖ и населения нет экономической мотивации. В Германии законодатель ввёл условия, согласно которым энергия у ресурсоснабжающих организаций стоит дешевле, чем энергия, которую вырабатывают дома с альтернативными источниками энергии. И жители домов на этом зарабатывают: по одному прибору учёта из сети берут дешевую энергию, а по другому в сеть продают свою по более высокому тарифу. Отсюда и окупаемость установок чистой энергии, и дополнительный доход на содержание дома. И как результат – города, в которых до 80% потребляемой энергии от альтернативных источников.

Как вывод: при выпуске нового нормативного акта лучше думать не о том, в каком размере штрафовать УК и ТСЖ, а о том, как создать условия, при которых применять правовые нормы будет выгодно и полезно.

И что же делать УК и ТСЖ, на которых давят со всех сторон? Продолжать работать. Ведь, несмотря на сложившийся у населения стереотип УК как врага, а не партнёра, нельзя опускать руки и забывать, что это наш заказчик и от нас зависит какие отношения с ним выстроить. А что касается государственной и законодательной политики, СМИ – остаётся руководствоваться принципом: «все, что УК не убивает – делаёт её сильнее и профессиональнее».

Автор надеется, что эту статью увидят не только специалисты УК и ТСЖ (они и так в теме), но и жители, и чиновники ЖКХ. Ведь если не остановить слепую борьбу с УК/ТСЖ, то мы не получим рынок профессиональных и честных обслуживающих компаний нового формата, потому что при всём желании «таким» УК в «таких» условиях работать и развиваться будет трудно. Поэтому для нас же жителей лучше, чтобы было «Казнить УК нельзя, помиловать».

Поделитесь:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *