В последние годы с подачи чиновников и СМИ в народе стало привычным винить во всех проблемах и бедах ЖКХ управляющие компании. Например, проблемы с качеством коммунальных ресурсов – виновата УК, а не ресурсоснабжающая организация, которая берёт 100% предоплату за свои услуги с УК и при этом за эти услуги де-юре и де-факто не отвечает ни перед жителями, ни перед самой УК (попробую поспорить с монополистом-ресурсником).
Или, пример, дом в плохом техническом состоянии, капитальный ремонт не проводился лет 50 – опять-таки виновата УК, а не государство, которое не выполнило своё обязательство по недоремонту (ст.16 закона о приватизации), которое собирало с населения деньги в фонд капремонта, лопнувшего во времена перестройки, и которое сейчас обсуждает внесение поправки в Жилищный кодекс РФ об аналогичной схеме сбора средств на капремонт в общий «государственный котёл».
Или, например, по дому большая задолженность за ЖКУ, подъезды и лифты изрисованы и замусорены – виновата снова одна УК, а не отсутствие у жителей коммунальной культуры и ответственности за своевременную оплату полученных услуг (пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки никого не пугает) . И, к сожалению, в сюжетах СМИ, в которых, например, один собственник из-за плохого содержания своей квартиры или несанкционированного ремонта (перепланировки) залил, повредил общее имущество или имущество своих соседей, делаются выводы о том, что и здесь виновата УК. И это никого не удивляет, даже работников самих УК.
Чтобы не было таких перекосов, всем участникам сферы управления МКД необходимо видеть реальную картину зоны ответственности УК по законодательству и практике управления МКД.
Аналогичная ответственность распространяются также на ТСЖ, самостоятельно осуществляющие управление жилыми домами.
Существует море правовых актов в сфере управления МКД. И, как известно, не знание закона, не освобождает от ответственности за его неисполнение. Но как УК/ТСЖ и жителям не утонуть в море законов и нормативов по управлению жилыми домами? Пока выходит, что никак. Для сравнения, законов, регламентирующих эксплуатацию нежилых зданий (например, торгового центра) раз-два и обчёлся, а вот по жилым домам к этим нормативно-правовым актам добавляются специальные федеральные правовые акты. И это не считая нормативов, утверждённых органами исполнительной власти или местного самоуправления.
Правовые основы управления коммерческой недвижимости. |
---|
от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» |
от 22.07.2008 № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» |
от 30.03.1999 № 52-Ф3 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» |
от 23.11.2009 № 261-Ф3 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» |
Правовые основы создания и деятельности управлящей компании (НПА — федеральная нормативно-правовая база) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
|
|
|
В июне прошлого года замаячила надежда на то, что появится «спасательный круг» в виде «состава минимального перечня необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ» (п.1² ст.161 ЖК РФ). Законодатель пообещал отдельным постановлением Правительства РФ выпустить обязательный стандарт по содержанию жилых домов, т.е. и жители и УК и контролирующие органы имели ли бы одну единую обязательную программу минимума услуг и работ. И было бы логичным считать этот минимум входящим в минимальную нормативную (муниципальную) ставку содержания и ремонта жилого помещения за 1 кв.м. в месяц. И соответственно при увеличении периодичности или при включении в перечень дополнительной услуги, что особенно актуально для новостроек и жилых домов повышенной комфортности (бизнес-класса), происходило бы обоснованное увеличение ставки техобслуживания. Хотите, чтобы мыли в 2 раза чаще – пожалуйста, но и стоить это будет дороже и т.п. Но, к сожалению, проект постановления Правительства РФ по обязательному стандарту, эту задачу не решает (см. проект на сайте Минрегиона РФ ).
Во-первых, в данном минимальном перечне отсутствует минимальная периодичность работ и услуг (что как раз и является камнем преткновения между УК, жителями и жилинспекцией). Например, уборка контейнерных площадок, мытьё лестниц или выкашивание газонов есть, а с какой минимальной периодичностью убирать, мыть или выкашивать за сезон – не понятно.
Во-вторых, в перечне отсутствуют обязательные работы и услуги по содержанию общего имущества МКД. Например, нет работ и услуг по содержанию общедомовых приборов учёта и мероприятий по энергосбережению и энергоэффективности (система АСКУЭ и пр.). Законодатель просто заменил старое 170 постановление Госстроя РФ по правилам и нормам эксплуатации МКД новым перечнем, не включив в него все действующие обязательные работы и услуги. И напротив, остались спорные и устаревшие работы: «определение температуры вечномерзлых грунтов для фундаментов в условиях вечномерзлых грунтов» или «устранение неисправностей печей и кухонных очагов», которые скорее всего не являются общим имуществом.
Также Минрегион РФ подготовил проект постановления Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению МКД». Согласно указанному проекту каждая УК или ТСЖ обязаны подготовить стандарт своей работы по управлению домами в целом и отдельный стандарт управления по каждому МКД отдельно. Стандарты должны включать в себя след. разделы:
И снова получается, что законодатель не даёт готовые стандарты работы, а предлагает самой УК их разработать. С одной стороны, это плюс – есть простор для выбора методов и способов работы, для реализации индивидуального подхода при работе с каждым жилым объектом недвижимости, но с другой стороны минус размытости и толкования зоны ответственности УК/ТСЖ сохраняется.
Государственному жилищному надзору за УК/ТСЖ посвящена ст.20 Жилищного кодекса РФ. Согласно данной статье надзор осуществляется жилищными инспекторами посредством организации и проведения проверок, принятия предусмотренных законодательством мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений. Предметом проверки является соблюдение правил содержания общего имущества собственников помещений в МКД, порядка предоставления коммунальных услуг, требований к осуществлению оценки соответствия жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Штрафные санкции по УК/ТСЖ (их размер и порядок применения) по результатам проверок регламентируются КоАП РФ. Санкции к должностным лицам УК/ТСЖ и к юридическому лицу приведены в таблице:
Штрафные санкции УК/ТСЖ по КоАП РФ. | ||||
---|---|---|---|---|
Направление работы УК, ТСЖ | статья КоАП | Формулировка нарушения | Размер штрафа | Другие санкции |
расчёты УК, ТСЖ с населением за ЖКУ | п.1 ст. 14.6 | завышение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) влечёт наложение административного штрафа на юридических лиц | штраф в двукратном размере излишне полученной выручки вследствие неправомерного завышения регулируемых государством цен за весь период, в течение которого совершалось правонарушение, но не более 1 года | |
энергосбережение МКД (энергоэффективность) | п.4 ст.9.16 | несоблюдение лицами, ответственными за содержание МКД, требований энергетической эффективности, предъявляемых к МКД домам, требований их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в МКД | штраф на должностных лиц в размере от 5 000 до 10 000 руб.; на юридических лиц — от 20 000 до 30 000 руб. | |
энергосбережение МКД (информирование) | п.5 ст.9.16 | несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований о разработке и доведении до сведения собственников помещений в МКД предложений о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в МКД | штраф на должностных лиц в размере от 5 000 до 10 000 руб.; на юридических лиц — от 20 000 до 30 000 руб. | |
раскрытие информации УК, ТСЖ | ст.7.23.1 | нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД на основании договоров управления, установленных стандартом раскрытия информации порядка, способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации не в полном объеме, либо предоставление недостоверной информации | штраф на должностных лиц в размере от 30 000 до 50 000 руб. на юридических лиц от 250 000 до 300 000 руб. | за аналогичное административное правонарушение (рецидив) влечет дисквалификацию на срок от 1 года до 3 лет |
правила содержания и ремонта жилых домов | ст.7.22 | нарушение лицами, ответственными за содержание МКД и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта МКД и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка МКД и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника) | штраф на должностных лиц в размере от 4 000 до 5 000 руб., на юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб. | |
санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации | ст.6.4 | Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта | штраф на должностных лиц — от 1 000 до 2 000 руб.; на юридических лиц — от 10 000 до 25 000 руб. | или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток |
экологические требования | ст.8.1 | Несоблюдение экологических требований при осуществлении градостроительной деятельности и эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов | штраф на должностных лиц — от 2 000 до 5 000 рублей; на юридических лиц — от 20 000 до 100 000 руб. | |
нормативы коммунальных услуг в МКД | ст.7.23 | нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами | штраф на должностных лиц в размере от 500 до 1 000 руб.; на юридических лиц — от 5 000 до 10 000 руб. | |
передача УК, ТСЖ технической документации МКД | ст.7.23.2 (проект о внесении) | нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов | штраф на должностных лиц в размере от 30 000 до 40 000 руб.; на юридических лиц от 150 000 до 200 000 руб. | за аналогичное административное правонарушение (рецидив) влечет дисквалификацию на срок от 1 года до 3 лет |
Данные санкции целесообразно пересмотреть, т.к. штраф за нарушение нормативов предоставления коммунальных услуг обойдутся УК не более, чем в 10 тыс.руб., а правил содержания не более 50 тыс.руб., в то время как не влияющие на безопасность, безаварийность и комфортность проживания нарушения: такие как информирование УК жителей по вопросам энергосбережения и по раскрытию деятельности – 30 и 300 тыс.рублей соответственно. Понятно, что энергоэффективность и стандарт раскрытия информации – это новые правила и на них жилищными инспекторами делается акцент, но не стоит забывать о главном: о пожарной безопасности, подготовке к отопительному сезону и пр. В качестве примера приведены цели проверок Мосжилинспекцией УК в текущем году, на сайте которой есть как отчёты, так и годовые планы проверок.
Но если с проверками и санкциями в сфере управления МКД в России государство справляется прекрасно, то грамотный подход к внедрению новых законов и инноваций пока не выходит. Например, у нас пытаются реализовать опыт Германии по энергоэффективности домов, альтернативным источникам энергии. Но один метод кнута (штрафов) здесь не поможет, т.к. у УК, ТСЖ и населения нет экономической мотивации. В Германии законодатель ввёл условия, согласно которым энергия у ресурсоснабжающих организаций стоит дешевле, чем энергия, которую вырабатывают дома с альтернативными источниками энергии. И жители домов на этом зарабатывают: по одному прибору учёта из сети берут дешевую энергию, а по другому в сеть продают свою по более высокому тарифу. Отсюда и окупаемость установок чистой энергии, и дополнительный доход на содержание дома. И как результат – города, в которых до 80% потребляемой энергии от альтернативных источников.
Как вывод: при выпуске нового нормативного акта лучше думать не о том, в каком размере штрафовать УК и ТСЖ, а о том, как создать условия, при которых применять правовые нормы будет выгодно и полезно.
И что же делать УК и ТСЖ, на которых давят со всех сторон? Продолжать работать. Ведь, несмотря на сложившийся у населения стереотип УК как врага, а не партнёра, нельзя опускать руки и забывать, что это наш заказчик и от нас зависит какие отношения с ним выстроить. А что касается государственной и законодательной политики, СМИ – остаётся руководствоваться принципом: «все, что УК не убивает – делаёт её сильнее и профессиональнее».
Автор надеется, что эту статью увидят не только специалисты УК и ТСЖ (они и так в теме), но и жители, и чиновники ЖКХ. Ведь если не остановить слепую борьбу с УК/ТСЖ, то мы не получим рынок профессиональных и честных обслуживающих компаний нового формата, потому что при всём желании «таким» УК в «таких» условиях работать и развиваться будет трудно. Поэтому для нас же жителей лучше, чтобы было «Казнить УК нельзя, помиловать».
Поделитесь: