Перевод квартиры в нежилое помещение

Перевод квартиры в нежилое помещение

4

«Трудности перевода» или о действующем порядке перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое помещение.

«Трудности перевода», «Миссия невыполнима», «9 кругов ада», именно такие ассоциации с кинофильмами возникают при обсуждении вопроса перевода квартиры в нежилое помещение в настоящее время среди собственников таких квартир. Кажется, что перевести квартиру под коммерцию сегодня почти не реально.
Тема перевода квартир в нежилое помещение стала яблоком раздора между предпринимателями, чиновниками и жителями.

Плюсы и минусы перевода жилого помещения в коммерческое помещение.

Плюсы Минусы
для собственника помещения
  • возможность начать (открыть) свой бизнес в нежилом помещении,
  • более высокая арендная плата – выше в 3-4 раза, чем от сдачи квартиры,
  • высокая стоимость коммерческого помещения при продаже.
  • длительная (от года и более) и дорогая (от 1 миллиона рублей и более) процедура перевода квартиры, без гарантии положительного результата,
  • длительное время экспонирования на рынке, особенно в кризис, такие помещения могут долго искать своего арендатора или покупателя,
  • более высокие коммунальные платежи и налог на имущество.
для жителей дома
  • появление в шаговой доступности магазина, аптеки, отделения банка и т.п.;
  • как правило, при обустройстве отдельного входа, собственник за свой счёт осуществляет благоустройство территории, косметический ремонт подъезда взамен на согласие собственников.
  • увеличение потока людей (посетителей), парковки автомобилей около нежилого помещения,
  • при несоблюдении нормативов в ходе ремонта помещения – неудобства для жителей соседних квартир (шум, запахи).
для государственной власти
  • решение вопроса магазинов «шаговой» доступности,
  • поддержка малого и среднего предпринимательства,
  • коррупционная составляющая для чиновников, участвующих в согласованиях и принятии решений по переводу.
  • жалобы в органы власти от некоторых жителей домов, в которых переводятся квартиры в нежилые помещения;
  • конкуренция частной собственности на рынке аренды нежилых помещений для государственной собственности.

Правовые основы перевода квартиры в нежилое помещение.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса органы местного самоуправления в области жилищных отношений вправе принимать в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения. При этом правом по определению перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, органы местного самоуправления не наделены.

Данный перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений, в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение, установлен ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

К таким документам относятся:

  1. заявление о переводе помещения;
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Частью 3 ст. 23 Жилищного кодекса РФ установлен запрет на требование органами, осуществляющими перевод помещений, других документов, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Частью 1 ст. 24 Жилищного кодекса РФ установлены случаи отказов органов местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое помещение:

  1. непредставление определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ документов;
  2. представление документов в ненадлежащий орган;
  3. несоблюдение предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения;
  4. несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В числе перечисленных случаев отказов в переводе жилых помещений в нежилые помещения отсутствует требование органов местного самоуправления о представлении иных документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, кроме установленных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 3 ст. 24 Жилищного кодекса РФ решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

На практике же всё совсем иначе. Органы государственной власти отказывают в переводе при не предоставлении дополнительных документов, не указанных в перечне документов ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

К таким дополнительным документам относится протокол общего собрания собственников помещений и листы голосования собственников с согласием собственников помещений дома с переводом квартиры и использованием при этом общего имущества.

Ни у чиновников, выдающих разрешения для перевода квартир в нежилой фонд, ни у судей не возникает сомнений в необходимости волеизъявления собственников дома по вопросу перевода квартиры в виде протокола общего собрания и других материалов собрания.

Однако кто-то под перевод квартиры подводит нормы права, согласно которым требуется согласие ВСЕХ собственников, а кто-то видит в нормах права наличие положительного решения 2/3 голосов собственников помещений.

В аналогичных проектах перевода квартиры в нежилой фонд одни усматривают присоединение части общего имущества (согласие всех собственников), а другие использование общего имущества (2/3 голосов собственников). И если при втором варианте у собственника ещё есть слабый шанс набрать 2/3 голосов, то условие согласия всех собственников делает перевод по умолчанию невозможным.

«Согласие ВСЕХ».

Итак, в соответствии со статьями 146, 147 Гражданского кодекса РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. А согласно части 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Об этом также сказано в письме Минэкономразвития РФ от 20.01.2011г. N Д23-144.

Что же считать присоединением общего имущества к переводимому помещению? Например, под этим можно понимать присоединение площадей общего имущества к площади переводимой квартиры, т.е. увеличение площади собственника за счёт помещений общего имущества, например, холла, коридора подъезда. В этом случае, действительно при таком присоединении происходит отчуждение помещений общего имущества в частную собственность и здесь, безусловно, требуется согласие вех собственников. Но, к сожалению, присоединением общего имущества многие чиновники и судьи считают использование земельного участка придомовой территории при обустройстве отдельного входа в нежилое помещение, хотя площадь земельного участка общего имущества де-юре и де-факто не уменьшается. Расширение проёма оконных блоков в переводимой квартире также при переводе квартиры подпадает у некоторых под присоединение общего имущества. Ведь фасад здания является общим имуществом и тот факт, что изменение фасада происходит только в границах переводимой квартиры, а не в местах общего пользования, во внимание не принимается. Кстати, если оконный блок расширит собственник жилой квартиры, никому не придёт в голову требовать у него согласие всех собственников дома.

«Согласие 2/3 голосов собственников».

Если считать, что при переводе квартиры происходит не отчуждение, а лишь использование общего имущества, то возникает другая нормативная составляющая. В соответствии с п. 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и решения по данному вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в силу части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам, т.е. не являющимся собственниками помещений. Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, являющимся собственниками.

Во-первых, пп. 3 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано. Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей собственности определить самостоятельно порядок пользования имуществом, находящимся в общей собственности.

Таким образом, для перевода квартиры в любом случае необходим протокол общего собрания собственников. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ приказом от 25 декабря 2015 г. N 937/пр утвердило требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор. Также процедуру общего собрания регламентируют: Жилищный кодекс РФ ст.44-48 и глава 9.1 Гражданского кодекса РФ.

Иные условия перевода квартиры в нежилое помещение.

О переводе квартиры в нежилое помещение следует забыть в следующих случаях:

  • если вход не является отдельным, изолированным (должна существовать техническая возможность для его оборудования не через подъезд);
  • если право собственности на квартиру отягощено обременениями со стороны третьих лиц (например, по квартире выплачивается ипотека);
  • если это комната в коммунальной квартире (помещение не может являться частью жилого);
  • если квартира находится не на первом этаже или над жилыми помещениями;
  • если квартира находится в аварийном или подлежащем сносу здании.

При переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

  • Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия.
  • Если в помещении была произведена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить.
  • Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
  • Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны.

Если говорить не о юридической стороне дела, а о сугубо коммерческой, то необходимо помнить, что желаемую прибыль помещение может принести, если оно находится в «хорошем» месте. Так, важно оценить автомобильный и пешеходный трафик, близость к метро. Разумеется, центр стоит дорого – площади внутри Кольцевой линии и за 2-3 остановки от неё.

В новых микрорайонах первые этажи, как правило, и так отведены под нежилые помещения и часто простаивают невостребованными.

Процедура перевода жилого помещений в нежилое в Москве.

Правительством Москвы выпущено Постановление N 692-ПП от 27.10.2015 г. «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания», а также Административный регламент предоставления государственный услуги города Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», предусмотренный указанным Постановлением. Согласно Регламенту, во исполнение требований ст. 36 Жилищного кодекса РФ, необходимо предоставление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества при согласии не менее чем 2/3 голосов собственников, без каких-либо исключений.

Таким образом, возможность использования одним собственником своей собственности по собственному усмотрению (в данном случае в качестве нежилого помещения) поставлено в зависимость от волеизъявления других собственников. При этом основания отказа собственниками в согласовании решения об использовании общего имущества на сегодняшний день никаким образом законодательно не урегулированы. Положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ на сегодняшний день позволяют гражданам при голосовании на общем собрании голосовать против принятия решения без обоснований или не голосовать вовсе, несмотря на то, что предлагаемое к принятию решение не нарушает их права, как собственников общего имущества, а также их права на благоприятные и безопасные условия проживания.

Из этого следует, что на сегодняшний день права одних собственников (пытающихся осуществить перевод помещения из жилого в нежилой фонд) имеют меньшее значение, чем права других собственников. В то же время, положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ при урегулировании некоторых схожих вопросов использования общего имущества собственников в многоквартирном доме, не применяются.

Например, это касается:

  • процесса установки кондиционеров, антенн на несущих стенах.
  • процесса установки перегородок, образующих дополнительные тамбуры перед квартирами. Речь идет, например, об отсекающих перегородках, образующих дополнительные тамбуры, которые устанавливаются собственниками перед входом в две или три квартиры.

Перевод квартиры в нежилое помещение осуществляется в Москве через МФЦ (многофункциональные центры) и услуга по переводу заявлена также на Портале Мосгоруслуг. Но само разрешение (распоряжение) по переводу должен подготовить Департамент имущества города Москвы.

1-й этап – сбор документов для перевода и подача их для получения распоряжения Департамента имущества о переводе.

Список предоставляемых документов согласно Регламенту:

  1. Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги по форме.
  2. Документ, удостоверяющий личность заявителя – гражданский паспорт.
  3. Документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, в случае обращения представителя заявителя.
  4. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае обращения представителя заявителя (для физических лиц — нотариально удостоверенная доверенность).
  5. Решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа, подтверждающее полномочия законного представителя (в случае, если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний).
  6. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
  7. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
  8. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения. Требования к составу проектной документации утверждены постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП.
  9. Оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование и/или присоединения к переводимому помещению части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование и/или присоединением к переводимому помещению части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке.
  10. Одновременно с протоколом представляются документы, подтверждающие результаты голосования собственников:
    • уведомления (сообщения) о проведении собрания;
    • документы, подтверждающие вручение уведомления (сообщения) каждому собственнику или направление каждому собственнику помещения заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрен иной способ направления уведомления (сообщения) в письменной форме либо не определено помещение, доступное для всех собственников помещений в данном доме, предназначенное для размещения уведомления (сообщения) о проведении общего собрания. В этом случае представляется протокол (копия с предъявлением оригинала) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
    • лист регистрации участников собрания;
    • решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
    • списки собственников на дату голосования с указанием ФИО собственника или его наименования, номера помещения, принадлежащего на праве собственности, доли в праве на общее имущество;
    • доверенности, оформленные в соответствии с частью 2 статьи 48 Жилищного кодекса РФ, в случае если в голосовании на общем собрании собственников в многоквартирном доме принимали участие представители собственников.
  11. В случае проведения собрания в форме заочного голосования дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия.
  12. Заключение организации, аккредитованной на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Это заключение от ГУП «МосжилНИИпроект» (109012, г.Москва, ул. Никольская, д.8/1).
  13. Заключение организации, аккредитованной на осуществление санитарно-эпидемиологической экспертизы, расследования, обследования и иных видов оценок (при наличии на указанное заключение положительного заключения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве), о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, установленным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. В Москве это ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» (129626, г. Москва, Графский переулок, д. 4/9).
  14. Заключение организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, установленным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Это заключение ГУП «ГлавАПУ» Москомархитектуры (125047, г. Москва, ул. Гашека д.12, стр.2).
  15. Следующие документы и информация, могут быть получены уполномоченным должностным лицом Департамента имущества с использованием межведомственного информационного взаимодействия, но по факту эти документы предоставляются также заявителем, т.к. их может не быть в Базовом регистре и это может послужить отказом или приостановлением при согласовании перевода:

  16. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
  17. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на переводимое помещение.
  18. Единый жилищный документ.
  19. Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
  20. Технический паспорт помещения (для нежилого помещения — поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание (строение) (форма 1а), справка органа технического учета о состоянии здания/помещения (форма 5).
  21. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
  22. Кадастровый паспорт земельного участка.
  23. Заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы о нахождении помещения, переводимого из нежилого в жилое помещение, в доме, расположенном в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
  24. Несмотря на то, что указанный список считается исчерпывающим, в реальности дополнительно согласовать проект переобустройства и перевода квартиры и получить положительные заключения необходимо от:

  25. Главного управления МЧС России по г. Москве (119034, ул. Пречистенка, дом 22/2, стр.1) — заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.
  26. ОАО «МОСГАЗ» (105120, Москва, Мрузовский переулок, дом 11) заключение по соответствию проекта, если квартира оборудована газом.
  27. Управляющей организации многоквартирного дома согласование проекта.
  28. ГУП «МОСГОРГЕОТРЕСТ» — согласование ситуационного плана проекта перевода.

Общий срок предоставления государственной услуги по переводу включает срок межведомственного информационного взаимодействия органов власти и организаций в процессе предоставления государственной услуги, а также срок передачи запроса и иных документов, необходимых для предоставления государственной услуги, из МФЦ в Департамент и получения МФЦ от Департамента результата предоставления государственной услуги для выдачи его заявителю и не может превышать 48 рабочих дней.

Однако Департамент может приостановить предоставление услуги по переводу.

Основаниями для приостановления предоставления государственной услуги являются:

  1. Необходимость уведомления заявителя о возможности представления по собственной инициативе документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в случае поступления в Департамент ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии запрошенных документа и (или) информации.
  2. Направление проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое в случае обращения заявителя по вопросу перевода жилого помещения в нежилое при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование и/или присоединением к переводимому помещению части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке, в Совет депутатов муниципального округа, на территории которого расположено переводимое помещение. Совет депутатов выпускает распоряжение по легитимности общего собрания. При этом в Москве есть Советы депутатов, которые всегда выдают отказы, а есть Советы – положительное распоряжение которых имеет конкретную цену.
  3. Направление проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения) в Мосжилинспекцию для получения заключения о возможности переустройства и (или) перепланировки помещения, переводимого из жилого в нежилое помещение.
  4. Необходимость подготовки и проведения заседания Межведомственной комиссии города Москвы по определению соответствия нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в случае обращения заявителя по вопросу перевода нежилого помещения в жилое помещение.
  5. Направление запросов собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором расположено переводимое помещение, а также в организацию, управляющую домом, совет дома (при наличии) при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование и/или присоединением к переводимому помещению части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке.

Срок приостановления предоставления государственной услуги может составлять 60 рабочих дней со дня принятия решения о приостановлении предоставления государственной услуги.

Таким образом, общий срок рассмотрения документов по переводу квартиры составляет на сегодняшний день 108 рабочих дней или 5-6 месяцев. Ни по одной государственной услуге таких сроков больше нет.

Отказ в предоставлении государственной услуги по переводу. Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются:

  1. Представление запроса и иных документов, необходимых для предоставления государственной услуги, не соответствующих требованиям, установленным правовыми актами РФ, правовыми актами города Москвы, требованиями Регламента.
  2. Утрата силы представленных документов, если указанное обстоятельство было установлено Департаментом в процессе обработки документов (информации), необходимых для предоставления государственной услуги. Учитывая, что документы находятся на рассмотрении полгода, большинство из них естественно утратят силу или не будут соответствовать каким-то нововведениям.
  3. Наличие в представленных документах противоречивых либо недостоверных сведений, если указанные обстоятельства были установлены Департаментом в процессе обработки документов (информации).
  4. Обращение за предоставлением государственной услуги лица, не являющегося заявителем на предоставление государственной услуги в соответствии с настоящим Регламентом, если указанное обстоятельство было установлено Департаментом в процессе обработки документов (информации).
  5. Отзыв заявителем запроса на предоставление государственной услуги.
  6. Подача заявителем отзыва запроса осуществляется:
    — заявителем — физическим лицом в МФЦ;
    — заявителем — индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом в Департамент.

  7. Отзыв согласующей организацией в процессе обработки документов и информации, необходимых для предоставления государственной услуги, ранее принятого решения (в случае его поступления до истечения срока предоставления государственной услуги).
  8. Представление неполного комплекта документов, необходимых для предоставления государственной услуги.
  9. Истечение срока приостановления государственной услуги, если в течение срока не были устранены обстоятельства, послужившие причинами для приостановления предоставления государственной услуги.
  10. Несоблюдение установленных Жилищным кодексом РФ требований о получении согласия собственников помещений в многоквартирном доме при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование и/или присоединением к переводимому помещению части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке.
  11. Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения требованиям законодательства.
  12. Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

За последние полтора года разрешения по переводу были получены в единичных случаях, преимущественно по решению судов.

2-й этап. Проведение ремонта в переводимом помещении в соответствии с проектом и сдача работ комиссии. Получение акта реализации.

3-й этап. Получение новых документов БТИ уже на нежилое помещение и регистрация прав собственности на нежилое помещение в Росреестре через МФЦ.

На данный момент 2-й и 3-й этапы нет смысла детализировать, т.к. во-первых, в Москве продолжает действовать мораторий на переводы, а во-вторых, эти вопросы решаемы на практике в отличие от этапа получения распоряжения Департамента имущества о переводе.

Судебная практика по переводу квартир.

В случае отказа органом государственной власти в переводе, у собственника есть возможность обжаловать такое решение в судебном порядке. Однако анализируя судебную практику, приходишь к выводу, что шанс выиграть спор у власти крайне невелик. Суды в 90% признают законным требование органов власти в предоставление собственником протокола собрания с согласием всех собственников помещений в многоквартирном доме, что в принципе относится к области фантастики. Поэтому подробно рассмотрим одно из редких постановлений суда, где судья адекватно подошёл к рассмотрению дела в ситуации отказа органа власти в переводе.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 января 2013 г. по делу N А49-877/2012: индивидуальный предприниматель Гусев О.Л. обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным приказа администрации города Пензы от 28.12.2011 N 897п «Об отказе в переводе помещений N 1 — N 6 в квартире N 27 жилого дома N 30 по улице Кирова в городе Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения», об обязании администрации города Пензы принять решение о переводе помещений N 1 — N 6 в квартире N 27 жилого дома N 30 по ул. Кирова в г. Пензе в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве офисного помещения.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.06.2012 ИП Гусеву О.Л. отказано в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 решение суда первой инстанции отменено, заявление предпринимателя удовлетворено, обжалуемый приказ Администрации от 28.12.2011 N 897п признан недействительным.

В кассационной жалобе ответчик просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.06.2012.

В отзыве предприниматель, полагая постановление суда апелляционной инстанции обоснованным и законным, просит оставить его без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Основанием отказа предпринимателю в переводе жилого помещения в нежилое в обжалуемом приказе Администрации от 28.12.2011 N 897п указано несоблюдение требований части 1 статьи 22 ЖК РФ, пункта 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ — не соответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. При этом в самом приказе от 28.12.2011 N 897п не указывается, в чем заключается несоблюдение условий перевода помещения, какие именно требования ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности нарушены, в чем состоит не соответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Заявителем в материалы дела представлены рабочий проект перепланировки квартиры N 27 по ул. Кирова дом 30 в г. Пенза под офисное помещение, разработанный ООО «ВЕКТОР УГиА», заключение ООО «ВЕКТОР УГиА» по обследованию технического состояния строительных конструкций (на возможность перевода спорного помещения в нежилое), в котором сделан вывод о том, что на основании проведенного обследования квартиры N 27 дома N 30 по ул. Кирова, а также анализа представленного проектного решения перепланировки квартиры под офисное помещение, перевод жилого помещения в нежилое (офисное) возможен; при выполнении переустройства и перепланировки в соответствии с проектом, при соблюдении санитарных и противопожарных норм безопасности эксплуатация нежилого помещения будет обеспечена.

Проектная документация на перепланировку квартиры N 27 по ул. Кирова, 30, г. Пенза под офисное помещение была согласована с Главным Управлением градостроительства и архитектуры г. Пензы, в том числе по архитектурному решению входной группы, а также с Управлением государственной инспекции безопасности дорожного движения Управления внутренних дел Пензенской области, открытым акционерным обществом «Метан», обществом с ограниченной ответственностью «Генеральная управляющая компания», Управлением Государственной жилищной инспекции Пензенской области, Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пензенской области.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что условия проекта переустройства квартиры N 27 не противоречат требованиям жилищного законодательства.

Следовательно, у ответчика отсутствовали основания для отказа предпринимателю в переводе жилого помещения в нежилое по указанному мотиву.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Решения по данному вопросу, предусмотренному пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ.

В материалах дела имеется протокол от 06.04.2011 общего собрания собственников вышеназванного жилого дома, проводимого в форме заочного голосования в соответствии со статьей 47 ЖК РФ. По вопросу о даче согласия на перепланировку квартиры N 27 в доме N 30 по ул. Кирова г. Пенза и перевод ее из жилого помещения в нежилое (офисное) помещение проголосовало «за» — 80,3% голосов, то есть все принявшие участие в голосовании. По различным причинам и обстоятельствам (отсутствие дома, нахождение в командировке, фактическое проживание по другому адресу) 19,7% собственников жилых помещений не приняло участие в голосовании.

Доказательств оспаривания указанного протокола и признания его недействительным в материалы дела не представлено.

Исходя из изложенного основания для отказа в переводе, указанные в оспариваемом приказе, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, каких-либо обстоятельств, которые препятствовали бы переводу помещений спорной квартиры в нежилое, по настоящему делу не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 по делу N А49-877/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

А теперь пара примеров с решениями поддержать отказ в переводе, которых в судебной практике большинство.

Постановление Арбитражного суда Северо-западного округа от 16 декабря 2014 г. по делу N А66-1394/2014: администрация г.Торжка отказала в переводе квартиры под аптеку ссылаясь на необходимость согласия всех собственников помещений по устройству входной группы на придомовом земельном участке.

Установив, что проводимые работы по перепланировке помещения и его переводу не влекут уменьшения размера общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и соответствуют установленным техническим требованиям, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Однако суд апелляционной инстанции посчитал действия муниципального органа правильными, поскольку для осуществления перепланировки жилого помещения и его перевода в нежилое требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кассационная инстанция решила, что предполагаемое переустройство жилого помещения влечет за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, апелляционный суд с учетом разъяснений Конституционного Суда РФ, изложенных в определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, пришел к правильному выводу о необходимости получения согласия всех собственников в доме.

Отсутствие согласия всех собственников в доме на осуществление переустройства и использование земельного участка послужило основанием для признания отказа Администрации в переводе помещения в нежилое, соответствующим закону. Представленные в материалы дела протокол от 14.11.2013 и лист голосования от 18.04.2013 не подтверждают получение согласия от всех собственников помещений в доме.

Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правильно применил нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемом постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения жалобы нет.

Апелляционное определение Московского областного суда от 19 февраля 2014 г. по делу N 33-4039/2014: Н. обратилась в суд с иском к Администрации Ленинского муниципального района Московской области, Администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области, уточнив который, просила обязать ответчиков принять решение о переводе жилого помещения в нежилое.

Свои требования мотивировала тем, что является собственником квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного дома, в переводе которой в нежилое помещение ответчиками было отказано. В числе иных документов ответчики потребовали представления правоустанавливающих документов на земельный участок под строительство отдельной входной группы в помещение, согласие всех правообладателей многоквартирного жилого дома на реконструкцию, проектную документацию на реконструкцию, заключение государственной экспертизы проектной документации. Полагает, что поскольку в данном случае имеет место переустройство и перепланировка помещения, а не реконструкция капитального объекта, то отказ в переводе жилого помещения в нежилое не соответствует требованиям действующего законодательства.

Представитель ответчика Администрации Ленинского района Московской области в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что перепланировка и переустройство жилого помещения истицы с обустройством входной группы фактически будет являться реконструкцией многоквартирного дома; земельный участок под строительство отдельного входа к многоквартирному дому истице не предоставлялся, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на использование части земельного участка, на котором будет располагаться входная группа в нежилое помещение.

Решением Видновского городского суда Московской области от 09 октября 2013 г. исковые требования Н. удовлетворены. В апелляционной жалобе Администрация Ленинского муниципального района Московской области просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст. ст. 22, 23, 25 ЖК РФ, и, оценивая собранные по делу доказательства, в т.ч. заключение судебной строительно-технической экспертизы, пришел к выводу о том, что истицей представлены все необходимые документы для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое и орган, осуществляющий перевод помещения не вправе требовать представления других документов, поскольку, исходя из представленного проекта и заключения экспертизы, предусматривается перепланировка и переустройство квартиры, а не реконструкция объекта.

Судебная коллегия с выводом суда согласиться не может, поскольку не все значимые для разрешения спора обстоятельства были установлены судом и не все нормы материального права применены к спорным правоотношениям, которые подлежали применению при разрешении дела.

Как установлено судом и подтверждается заключением экспертизы, перепланировка истицей спорного жилого помещения будет осуществляться с обустройством в нее отдельного входа, для чего требуется использование части земельного участка при многоквартирном доме площадью 5206×3000 мм.

Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, к компетенции которого, помимо прочего, относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (ч. 1, ч. 2 пп. 2).

Учитывая изложенные требования закона и принимая во внимание тот факт, что перепланировка истицей спорного помещения с обустройством в него отдельного входа возможна только в результате уменьшения размера общего имущества собственников, что затрагивает права сособственников многоквартирного дома, судебная коллегия приходит к выводу о том, что перевод спорного помещения в нежилое невозможно без получения на это согласия остальных собственников помещений.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, отменяя решение суда и разрешая требования по существу, принимает новое решение об отказе истице в удовлетворении иска определила: решение Видновского городского суда Московской области от 09 октября 2013 года отменить и принять новое решение, которым в иске Н. к Администрации Ленинского муниципального района Московской области, Администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области об обязании принять решение о переводе квартиры N 291, расположенной по адресу: <данные изъяты>, в нежилое помещение — отказать.

Что удивительно, при рассмотрении данного спора судебная коллегия в своём определении сама себе противоречит. Сначала коллегия пишет, что при переводе и обустройстве отдельного входа «требуется использование части земельного участка», что подпадает под согласие 2/3 голосов, а ниже в определении указывает, что в результате перевода «уменьшится размер общего имущества собственников», что невозможно без согласия всех собственников помещений.

Если даже суды высших инстанций приходят к таким неутешительным выводам для собственников квартир первых этажей, то им остаётся надеется только на чудо.

Поделитесь:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *