Процедура приёма-передачи многоквартирного дома: законодательство и практика

Процедура приёма-передачи многоквартирного дома: законодательство и практика

st3

Одним из приоритетных направлений деятельности организации, занимающейся управлением жилой недвижимостью, является привлечение новых многоквартирных домов (далее – МКД). Смена управляющей компании (далее – УК) становится всё более актуальной также и для собственников помещений дома, которые активно начали участвовать в вопросах его управления и эксплуатации.  Однако, несмотря на важность данной темы, и наличия на практике проблем приёма-передачи домов, законодательством не урегулирована процедура приёма-передачи МКД при смене УК или способа управления. Жилищный кодекс и разъяснительные письма Минрегиона РФ сводятся только к вопросу передачи технической документации.

В ряде регионов РФ существуют подзаконные нормативно-правовые акты. Так, например, распоряжением Департамента ЖКХиБ г.Москвы от 29.09.2006г. N 05-14-316/6 утверждён порядок передачи управления МКД при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм.  Правда частично данный документ устарел, а некоторые его положения по-прежнему не выполняются, т.к. отсутствуют штрафные санкции к управляющим компаниям и к органам власти в данном вопросе.    Но, несмотря на имеющиеся сложности, обеспечить приём-передачу жилого дома в разумные сроки без обращения в суд возможно.  Рассмотрим основные этапы данной процедуры на примере московской практики.

 

I. Ситуации, при которых происходит приём-передача МКД.

  1. Приём-передача МКД может происходить на основании договора управления между компанией застройщиком и УК, который заключается не позднее, чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (п.14 ст. 161 ЖК РФ).  Следуя логике п. 4 ст. 161 ЖК РФ данный договор заключается на 1 год, по истечении которого орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по выбору УК в случае, если к этому времени собственники помещений в МКД не выберут и не реализуют способ управления.  В связи с тем, что застройщик заключает договор с  самостоятельно выбранной, и, как правило, с аффилированной УК, в этой ситуации серьезных проблем не возникает. УК ещё до момента ввода в эксплуатацию может получить необходимый пакет проектной и технической документации,  принять участие в работе государственной комиссии по вводу дома в эксплуатацию. В дальнейшем задача УК состоит в организации работы с собственниками помещений, чтобы к концу срока действия договора с застройщиком,  обеспечить свой выбор на общем собрании.
  2. Приём-передача МКД может происходить по результатам открытого конкурса органа местного самоуправления (муниципалитета или органов исполнительной власти). Так, в случае если в МКД доля государственной собственности составляет более 50%, договор управления заключается с организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (п.2 ст.163 ЖК РФ). Также по результатам открытого конкурса заключается договор управления по тем МКД, в которых за год до даты конкурса собственники помещений в МКД не выбрали и не реализовали  способ управления или по тем МКД, по которым закончился срок действия договора управления, заключённого ранее по результатам конкурса (п. 4 ст.161 ЖК РФ).  Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 регулируется порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД.

Документы, предоставляемые УК для участия в конкурсе:

  • Заявка на участие в конкурсе;
  • Комплект учредительных документов;
  • Копии лицензий и сертификатов;
  • Копия балансового отчета за прошедшее полугодие;
  • Рекомендательные и благодарственные письма (при наличии);
  • Проект договора управления с годовой сметой МКД.
  • Предложения по упорядочиванию вывоза ТБО и КГМ
  • Количество сотрудников (с разбивкой ИТР, технический персонал);
  • Наличие и количество уборочной техники и др.

УК, получившая МКД по результатам открытого конкурса, не сталкивается с препятствиями со стороны бывшей УК, местных органов власти или группы собственников помещений МКД в вопросах получения документации, перевода платежей собственников, перезаключения договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями. Эти и другие проблемы возникают в случае, когда в процедуре приёма-передачи МКД участвует бывшая УК.

  1. Приём-передача МКД по решению общего собрания собственников, общего собрания членов ТСЖ, ЖК или решению заседания правления ТСЖ, ЖК.

Независимо от того, по чьей инициативе ставится вопрос о смене УК – самими собственниками, правлением ТСЖ, ЖК, представителями новой УК или сотрудниками гос.власти, активисты смены УК сталкиваются с противодействием   УК. Масштабы борьбы напрямую зависят от уровня рентабельности и привлекательности «уводимого» объекта.  Если дом старый, жители конфликтные  и дом приносит больше проблем, чем прибыли, то УК будет пассивно участвовать в процессе, скорее не сопротивляясь, а просто тормозя  переход МКД, стремясь отдать МКД на своих условиях: закрыв свои проблемы и убытки. В случае, если УК заинтересована в МКД, получает на нём прибыль, в т.ч. с использованием общего имущества, и при этом имеет поддержку местной власти, то переход в новую УК может затянуться на годы и не привести к результату. Например, жители дома № 4 по улице Анохина г.Москвы, которым досталась УК от застройщика, несмотря на то, что подавляющим большинством голосов на общем собрании выбрали другую УК и получили решение суда, подтверждающего его легитимность, так и не смогли сменить УК из-за противодействия его руководства и сотрудников, в том числе силового.

На практике более реален переход МКД в другую УК, в случае организации  ТСЖ.  При такой ситуации у собственников появляется юридическое лицо, которое вправе реализовывать и отстаивать решения и интересы большинства и МКД переходит не напрямую в новую УК, а уходит от УК в «свободное плавание».  Ведь ТСЖ вправе как самостоятельно управлять МКД, так и заключить с момента гос.регистрации договор управления со специализированной УК.  При наличии ТСЖ шансы сменить УК равны 99%, при его отсутствии – 50/50.  Есть примеры МКД без ТСЖ, в которых одна группа собственников проводила общее собрание по выбору новой УК, и следом за ней другая группа при поддержке действующей УК тут же проводила новое собрание по переизбранию старой УК. И так по несколько собраний в течение нескольких лет, в ходе которых разрастался конфликт, и терялись добрососедские отношения.

Таким образом, эффективнее сменить УК через создание ТСЖ. Можно в повестке одного общего собрания поставить на голосование вопросы: создания ТСЖ и заключения между ТСЖ и новой УК договора управления по городским ставкам. Несмотря на то, что правление Товарищества вправе согласно п. 4 ст. 148 ЖК РФ самостоятельно принять решение о заключении договора управления с УК, целесообразнее данный вопрос поставить на голосование общего собрания членов ТСЖ или общего собрания собственников. Тогда не будут возникать вопросы легитимности выбора и деятельности новой УК.

II. Этапы приёма-передачи МКД и сопровождающие их документы.

  1. Протокол встречи  или соглашение о намерении по смене УК.

Когда собственники находят новую УК (по интернету, отзывам жителей близлежащих МКД, органов власти и др.), первым шагом становятся переговоры (встреча) между инициативными собственниками МКД и руководством УК. По итогам встречи достигается предварительная договорённость о готовности новой УК принять МКД в управлении на определённых условиях (срок действия договора управления, городские ставки по ЖКУ, отчётность УК и др.).  Со своей стороны сотрудники УК предварительно делают оценку привлекательности объекта для себя (его территориальное расположение,  год постройки и техническое состояние, рентабельность МКД, зависящая от его площади и др.). Если по предварительным параметрам есть предпосылки для сотрудничества, то планируется дата проведения собрания по выбору новой УК и утверждению условий договора управления с ней.

 

  1. Проект договора управления МКД, смета МКД, акт обследования.

Чтобы подготовить проект договора управления,  в т.ч. смету на управления МКД, УК необходимо провести обследование технического состояния МКД и получить следующую информацию и документы (копии) на МКД:

  • тех.паспорт, экспликация и поэтажные планы БТИ;
  • договоры на оказание коммунальных услуг;
  • договоры технического обслуживание лифтов и систем дымоудаления (ДУ) и противо-пожарной автоматики (ППА);
  • договор на вывоз твёрдо-бытовых отходов (ТБО) и крупно-габаритного мусора (КГМ);
  • сведения о наличии и количестве вводно-распределительных устройств (ВРУ), индивидуально-теплового пункта (ИТП), силовых установок, вентиляционных каналов, уборочной площади и мусоропроводе;
  • документы о собственности помещений и количестве проживающих.

Если получить полную информацию не представляется возможным, можно составить проект договора управления с его последующей доработкой.  Как вариант, за основу можно взять договор управления, заключённый между собственниками помещений с действующей УК (при наличии).

На основании акта обследования технического состояния МКД, необходимо составить дефектную ведомость, которая должна стать одним из приложений к договору управления и зафиксировать все проблемы и дефекты общего имущества на момент приёма МКД новой УК.

 

  1. Протокол общего собрания собственников помещений МКД (или общего собрания членов ТСЖ или заседания правления ТСЖ).

Процедуру  общего собрания необходимо провести в строгом соответствии с положениями ст.45-48 ЖК РФ, чтобы у противников смены УК не было веских аргументов оспорить его решения. В повестке общего собрания помимо пункта о выборе новой УК должны быть вопросы:

  • об утверждении формы и условий договора управления, к обязательным условиям относятся:  состав общего имущества МКД, перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень предоставляемых коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания, порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору управления (п. 3 ст. 162 ЖК РФ);
  • желательно отдельно утвердить размер ставки по содержанию и ремонту жилого помещения за 1 кв.м. в месяц на год (п.7 ст. 156 ЖК РФ) и план текущего ремонта МКД на год (п. 4.1 ст. 44 ЖК РФ).

После подсчёта голосов и оформления протокола общего собрания, заключаются договора управления с 51% собственников (при способе управления – УК) или 1 договор управления с ТСЖ с указанием конкретной даты вступления его в силу.  Рекомендуется принимать МКД в весенне-летний период, до начала отопительного сезона, желательно с 1-го числа 1-го месяца квартала.  При таком условии удобнее перезаключать договоры со сторонними организациями, в т.ч. с государственными учреждениями по выдаче бюджетных субсидий.

  1. Уведомление всех заинтересованных сторон о смене УК и перезаключение договоров.

Согласно п.3 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в любой момент могут изменить способ управления МКД. В соответствии с частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет условий такого договора.  Этот момент, а также условия расторжения договора управления с действующей УК, необходимо учесть при подготовке уведомления о её смене.

Важным этапом является уведомление собственниками помещений (ТСЖ) совместно с выбранной УК всех участников процедуры передачи МКД. К уведомлению необходимо приложить заверенные копии протокола общего собрания и договора управления. Желательно вручить уведомления не позднее, чем за 1 месяц до даты вступления договора управления в силу.

Уведомляются:

  • бывшая УК с указанием перечня документов, подлежащих передачи вновь избранной УК за 30 дней (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). В постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. дан перечень документации, необходимой для управления МКД. Письмом Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 даны разъяснения о том, что не передача документации не означает невозможность передачи МКД новой УК;
  • органы государственной власти, ответственные за соблюдение жилищного законодательства в сфере управления МКД (в Москве – управа района);
  • государственная жилищная инспекция;
  • организация, отвечающая за внесение изменений в единый реестр управления МКД (в Москве – Городской центр жилищных субсидий);
  • ресурсоснабжающие организации (РСО) по МКД. Например, в Москве, чтобы РСО перезаключили договоры на новую УК, необходимо направить в их адрес также письма о расторжении с этого же срока договоров по старой УК. Если не удаётся добиться писем – необходимо привлекать органы государственной власти для убеждения РСО;
  • подрядные организации (о перезаключении или о расторжении действующих договоров);
  • организации, выделяющие бюджетные субсидии и льготы (в Москве по субсидиям на эксплуатацию – ГУ ИС АО г.Москвы, по льготам жителей — Городской центр жилищных субсидий);
  • единый расчётный центр, если платежи собственников осуществлялись через него, а не самостоятельно УК (в Москве ЕИРЦ ГУ ИС района). В Москве, чтобы перекодировать единый платёжный документ (ЕПД) в ЕИРЦ – поменять расчётный счёт старой УК на р/с новой УК, необходимо также добиться от бывшей УК подписания договора (соглашения) об исключении этого МКД из перечня домов, по которым УК получает платежи собственников. Это внутренний порядок работы ЕИРЦ, строгое следование которому также зависит от отношений руководства ГУ ИС района с бывшей УК, и  от того, остаётся ли дом в ведении ЕИРЦ при смене УК.

Новой УК нужно быть готовой морально и материально к тому, что 2-3 месяца может уйти на то, чтобы перезаключить договоры и перевести платежи собственников и бюджетные средства на себя. Первое время УК может нести убытки. Тормозиться процесс может не только бывшей УК, но и местными органами власти, если они не заинтересованы в уходе дома из под управления местной УК.

  1. Начало деятельности по управлению МКД выбранной УК.

Если удалось достичь какого-то взаимопонимания с бывшей УК, которая не пошла в борьбе за дом на открытую конфронтацию и нарушение законодательства, то у новой УК есть возможность приступить к полноценному управлению МКД согласно намеченной дате. При такой ситуации необязательно, но целесообразно  составить двусторонний акт состояния общего имущества МКД. Такой акт подписывается уполномоченным представителем старой и новой УК, представителями собственников (или ТСЖ), представителями органов гос.власти. В дальнейшем акт состояния общего имущества может использоваться для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества и для оценки результативности работы УК. Также желательно подписать акт приёма-передачи МКД, документации по нему, ключей от помещений общего имущества, материальных ценностей и финансовых средств (платежи собственников, накопления на ремонтные работы и т.п.). Хотя на моей практике, случаи подписания актов приёма-передачи МКД и документации были, а что касается денежных средств и материальных ценностей – нет.  Как правило, новая УК начинает отсчёт своей работы с нуля. Долги и авансовые платежи собственники помещений МКД должны урегулировать с бывшей УК самостоятельно.

По возможности во избежание взаимных претензий при расторжении договора управления рекомендуется собственникам помещений достигнуть с бывшей УК соглашений по вопросам:

  • срока, по истечении которого обязательства УК будут считаться выполненными;
  • объема работ, которые должна выполнить УК до согласованного срока;
  • окончания срока платежей за управление в прежнюю УК;
  • порядка возврата излишне уплаченных сумм собственников помещений;
  • порядка передачи средств, накопленных УК, но не направленных на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома;
  • порядка передачи документации по МКД;
  • порядка взаимоотношений по прочим вопросам, возникающим при расторжении договора управления.

В заключение, несколько рекомендаций собственникам помещений, ТСЖ и УК:

  1. Если действия или бездействия бывшей УК мешают приступить к работе, то руководство новой УК совместно с собственниками могут обратиться за содействием к органам гос.власти.  Так, например, согласно ст.20 и ст.165 ЖК РФ органы местного самоуправления (исполнительной власти) и жилищная инспекция призваны следить за соблюдением законности в сфере управления МКД и обеспечивать равные конкурентные условия для всех УК. В Москве согласно постановлению Правительства Москвы от 27.07.2010г. № 644-ПП «О развитии  конкурентной среды в сфере управления  многоквартирными домами в городе Москве» управы районов обязаны не только провести конкурс по выбору УК, но и оказать практическую помощь собственникам помещений по выбору новой УК, созданию ТСЖ, передачи МКД.
  2. Саморегулируемые организации (СРО) и прокуратура также вправе вмешаться в действия УК при нарушении ими законодательства. Однако, собственникам помещений и УК зачастую приходиться рассчитывать только на себя, т.к. конкретные механизмы и штрафные санкции в данном вопросе, отсутствуют.
  3. Если УК впервые сталкивается с вопросом приёма-передачи МКД, то за основу можно взять образцы документов (акт приёма-передачи документов, акт передачи функций управления МКД, дефектные ведомости, форма договора управления и др.), рекомендованные местными органами власти (в Москве — распоряжения Департамента ЖКХиБ г.Москвы от 29.09.2006г. N 05-14-316/6  и от 21.03.2011г. № 05-14-112/1).
  4. У собственников помещений МКД и выбранной УК остаётся также право обратиться в суд по нарушениям порядка передачи МКД. Но здесь необходимо взвесить, стоит ли игра свеч. Например, если проблема только в не передачи технической и проектной документации, то проще заказать новый пакет технических документов в БТИ (в среднем в Москве 10-20 тыс. на 1 МКД в БТИ в зависимости от АО в течение месяца) и запросить проектные документы в архиве (в Москве  в Центральном Архиве научно-технической документации т.8499-724-3598, бесплатно, в течение месяца).
  5. Смена собственниками МКД УК, также как и смена МКД для УК, должны рассматриваться как крайняя мера, чтобы не получилось, как гласит народная мудрость поменять «шило на мыло».  Жители должны помнить, что лучше перестроить отношения (перевоспитать) если возможно действующую УК, знающую Ваш дом, и не спешить верить на словах, что новая УК за те же деньги сможет изменить кардинально состояние дом.  И наоборот, не каждый новый дом для УК — подарок.  Бывает, что изучив предложение жителей дома принять их в управление, т.к. действующая УК только «нарушает и ворует», выясняешь, что УК делает только те работы, что входят в смету и не в состоянии удовлетворить по городским ставкам пожелания жителей, которые ещё и плохо платят за ЖКУ.

Закончить хочется на позитивной ноте: растёт % МКД, сменивших УК, свидетельствует о росте активности собственников жилья и развитии конкуренции среди УК. Заказчики и исполнители ЖКУ стали внимательнее присматриваться друг к другу, выбирать новых партнёров и выстраивать отношения всерьёз и надолго.

Поделитесь:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *