Собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это высший орган управления домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Решение общего собрания, принятое по всем правилам (т.е. в установленном законе порядке и в пределах компетенции), является обязательным не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере.

К примеру, для организаций и предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги данному дому или для органов власти, касающихся управления, ремонта, содержания и использования объектов общего имущества. Так, если общим собранием собственников принято решение об использовании стены дома для размещения рекламного щита на определенных условиях, на ограниченный срок и за определенную плату. Или, наоборот, не использовать общее имущество для размещения рекламных носителей. В таком случае, решение общего собрания собственников будет являться обязательным, в том числе для органа, выдающего разрешение на размещение рекламы.

Процедура проведения общего собрания собственников регулируется статьями 44-48 Жилищного кодекса РФ, главой 9.1 Гражданского кодекса РФ и приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Для успешного проведения собрания необходимо:

1. чтобы собрание имело кворум. Число голосов зависит от площади помещения, принадлежащего собственнику. Кворум бывает квалифицированный – когда для принятия решений требуется участие не менее 2/3 голосов собственников всего дома.Собрания могут проводиться как в виде одновременного присутствия собственников в определенном месте, т.е. в форме очного голосования, либо в форме заочного голосования, т.е. письменного выражения мнения собственников в виде решения, поданного в определенный срок в определённое место.
2. чтобы за тот или иной вариант решения было подано большинство голосов участвующих в собрании.

В соответствие со статьями 45 и 46 ЖК РФ решение собственников считается принятым при соблюдении двух условий:

1. если само собрание правомочно, т.е. имеется необходимый кворум голосов собственников – когда в голосовании участвовали собственники, имеющие более половины всех голосов. Причем, для принятия решения по одним вопросам на собрании должно быть зарегистрировано наличие простого большинства голосов (более 50%) всех голосов собственников, а при решении других – квалифицированное большинство — более 2/3 всех голосов собственников помещений;
2. если за конкретный вариант решения подано более половины голосов собственников, участвующих в голосовании. Причем, по одним вопросам – это должно быть простое большинство голосов, а по ряду вопросов – квалифицированное большинство.

Пример 1. Выбор способа управления многоквартирным домом. Рассматриваются три варианта решения: самим управлять (непосредственно), создать для управления домом ТСЖ или нанять управляющую организацию.

Предположим, что все помещения, находящиеся в собственности, имеют одинаковую площадь. Всего в доме 100 помещений. Следовательно, у собственников помещений одинаковое число голосов. Для того, чтобы собрание собственников по этому вопросу было правомочно, на нем должно быть зарегистрировано не менее, чем 51 голос (или собственники 51 помещения) — т.е. 50% + 1 голос.

Если собственники примут решение непосредственно управлять своим домом, либо заключить договор с управляющей организацией, то тогда достаточно, чтобы за такое решение проголосовало более половины от числа участвующих в собрании. Т.е., в нашем примере, 26 человек из 51 участника собрания.

Если собственники решили выбрать способ управления – создание ТСЖ, то за такой способ управления должно проголосовать не менее половины всех собственников, т.е. 51 человек в нашем случае.

Пример 2. Собственники должны принять решение о капитальном ремонте дома.

Для принятия решения по данному вопросу нужно чтобы за проведение ремонта проголосовало не менее 2/3 голосов, т.е. 66,(6)% голосов + 1 голос. Соответственно, и в собрании должно принять участие не менее 67% голосов (или собственников 67 помещений). (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Этапы проведения общего собрания.

1. Образование инициативной группы из числа собственников помещений дома с оформлением протокола создания инициативной группы. Если в доме уже создан Совет дома или ТСЖ, ЖСК, то, как правило, инициаторами общий собраний выступают председатель и/или члены Правления жилищных объединений.
2. Подготовка пакета документов для общего собрания в многоквартирном доме:
   • схема определения и распределения долей участия каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (для чего запрашиваются сведения о собственниках в ГКУ ИС района и в Росреестре);
   • повестка дня общего собрания;
   • проект протокола общего собрания собственников;
   • листы регистрации для очного голосования;
   • бюллетени/решения собственников по голосованию, в которых должны быть указаны: 1 — сведения о лице, участвующем в голосовании, 2 – сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение, 3 – дата и время собрания или окончания принятия бюллетеней при заочном голосовании.
3. Подготовка и организация уведомления собственников о проведении общего собрания. Уведомления направляются всем собственникам не позднее, чем за 10 дней до проведения собрания (в случае наличия в доме муниципальных квартир и собственности г. Москвы по нежилым помещениям, необходимо уведомить ГКУ «ИС района») либо по почте, либо непосредственно под роспись. В уведомлении указываются:
   • сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
   • дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
   • повестка собрания;
   • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
4. Голосование на общем собрании собственников помещений. Непосредственно проведение общего собрания в форме очного голосования (совместного присутствия), очно-заочного голосования или заочного голосования.
5. Оформление результатов общего собрания собственников:
   • подсчитываются результаты по листам регистрации и голосования, которые подписываются членами счётной комиссии;
   • оформляется протокол общего собрания, в котором указываются:
     1. кворум (% голосовавших от общего числа собственников помещений дома) – не менее 51%, не менее 2/3 голосов собственников дома 67% по 3-м вопросам – ст.44-46 ЖК РФ;
     2. результаты голосования (распределяются от кворума, число кворума берётся за 100%, голоса за, против, воздержался, по сумме должны составлять 100%).
6. Доведение результатов голосования до собственников помещений (путём размещения на информационных досках или направления уведомлений) не позднее, чем по истечении 10 дней от даты собрания или последнего дня голосования.
7. Передача копии протокола общего собрания в управляющую организацию многоквартирного дома для размещения его в открытой информационной системе ГИС ЖКХ. Согласно части 1 ст. 46 ЖК РФ «Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание». Ответственность за подделку, изготовление официальных документов установлена частью 1 и 2 ст. 327 Уголовного кодекса РФ.

Общее собрание собственников помещений решает жизненно важные вопросы для многоквартирного дома. Причем ряд таких вопросов относится к исключительной компетенции общего собрания, т.е. никакое иное лицо или организация не вправе принимать такого решения, за исключением случаев, специально оговоренных законодательством.

К числу таких вопросов, относится принятие следующих решений на общем собрании:

• о реконструкции многоквартирного дома;
• о ремонте общего имущества, в том числе капитальном ремонте;
• об оформлении земельного участка в общую долевую собственность;
• о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• об утверждение состава общего имущества;
• о порядке пользования общим имуществом собственниками и другими лицами;
• о передаче в пользование общего имущества;
• об уменьшении размера общего имущества;
• о выборе способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления;
• о выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом (если в доме не создано ТСЖ или ЖСК);
• об условиях договора управления многоквартирным домом (если в доме не создано ТСЖ или ЖСК);
• о перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (если в доме не создано ТСЖ или ЖСК);
• о создании ТСЖ и утверждении его устава;
• о страхования общего имущества многоквартирного дома;
• об энергосбережении и заключении энергосервисных договоров по многоквартирному дому;
• о процедурах созыва общего собрания (порядке уведомления) и др.

Жилищный кодекс РФ – это закон, который дает собственникам право самим принимать решение по управлению своим имуществом. А общее собрание собственников помещений в конкретном многоквартирном доме – это способ принятия такого решения, способ недвусмысленно заявить, кто сегодня хозяин в доме.

Если собственники не придут на общее собрание или не примут участие в заочном голосовании и не сформируют согласованное решение по управлению домом – значит дом не получит эффективное управление, не будет найдено оптимальное решение с точки зрения собственников о порядке содержания и ремонта их общего имущества, коммерческое использование общего имущества дома не привлечёт денежные средства на его ремонт и благоустройство.

Проведение общего собрания собственников помещений дома – это комплекс юридических, социальных и психологических действий. От компетентности инициаторов общих собраний зависит его результат и его легитимность. Собрания, проведённые с нарушениями, могут быть оспорены в суде или не реализоваться на практике. В этой связи целесообразно привлекать к организации и проведении общих собраний специалистов, которые помогут избежать ошибок. Наша команда имеет огромный опыт проведения общих собраний и готова оказать Вам содействие в проведении собрания или взять на себя полностью всю работу по нему с гарантией результата.