Судебная практика по искам с участием Управляющих организаций

Судебная практика по искам с участием Управляющих организаций

По печально сложившейся традиции судебная практика в отношении УО отражает преобладающее негативное общественное отношение к организациям, осуществляющим управление и эксплуатацию МКД, в том числе под воздействием СМИ. В суд на УО подают как органы государственной власти (ГЖИ, УФАС и др.), так и собственники помещений МКД. И, как правило, суды встают на сторону жителей и органов власти. Как очередное доказательство тому, редкие постановления судов в пользу УО, особенно в г.Москве. За последние три года в справочно-правовой системе «Консультант плюс» нашлось всего несколько таких прецедентов.

1. Тема: УО выиграло спор у ГЖИ о назначении административного правонарушения по не соблюдению УО стандарта раскрытия информации.

Предмет иска:  УО обратилась в суд с заявлением о признании незаконным постановление  ГЖИ о назначении административного наказания  по ч.1 ст. 7.23.1 КоАП РФ в виде штрафа в размере 250 000 руб.

Суд, дата и № постановления:  Федеральный Арбитражный суд Уральского округа, постановление от 14 марта 2013 г. по делу N А55-21669/2012.

Обстоятельства судебного дела: По результатам прокурорской проверки по вопросу соблюдения УО ООО «Рембыт» Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД,  ГЖИ 15 июня 2012 года вынесено постановление о назначении административного наказания.

Судом установлено, что во исполнение Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731, ООО «Рембыт» после получения 23 мая 2012 года необходимых данных для регистрации на официальном сайте Минрегиона РФ, в тот же день размещена необходимая информация.

В целях выполнения обязанности по раскрытию информации в Интернете, УО были направлены письма в адрес органов государственной власти, в т.ч. в ГЖИ. После получения ответа на запрос по выписке, необходимой для запуска программы АСТ 731, УО разместила информацию на сайте.

Решение суда:  решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2012 по делу N А55-21669/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу ГЖИ Самарской области — без удовлетворения.

Комментарии: В пользу УО сыграло несколько аргументов:

  1. назначение штрафа ГЖИ состоялось уже после того, как УО была размещена информация в Интернете;
  2. отсутствовала техническая возможность размещения УО информацией ранее 23 мая 2012 года. Многим УО известно, что сначала вышло постановление Правительства РФ о Стандарте раскрытия информации (23 сентября 2010 года) и только Приказом Минрегиона РФ от 10.12.2012 года № 535 определён специальный  сайт Фонда реформирования ЖКХ (www.reformagkh.ru) для её размещения.
  3. УО неоднократно обращалось в органы власти и в ГЖИ по проблеме реализации своей обязанности по раскрытию информации.
2. Тема: УО выиграло иск у арендатора и собственника нежилого помещения в МКД, представляя интересы собственников помещений, по несанкционированной установке воздуховодов и кондиционеров на фасаде дома без решения общего собрания и проектной документации.

Предмет иска:   УО ООО «ЖКС № 1», обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «ЛИК» (арендатору нежилого помещения) об обязании демонтировать воздуховоды и кондиционер, установленные на дворовом фасаде МКД.

Суд, дата и № постановления:   постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 апреля 2013 г. по делу N А56-13770/2012.

Обстоятельства судебного дела: ООО «Ливерпуль», являясь собственником нежилого помещения, предоставило его в аренду ООО «ЛИК» для использования под предприятие общественного питания (кафе). В связи с обращениями граждан в администрацию Центрального района Санкт-Петербурга, ГЖИ и в УО об ухудшении условий их проживания в связи с тем, что на фасаде дома ООО «ЛИК» установило системы кондиционирования и вентиляции, комиссия в составе сотрудников УО в присутствии администратора ООО «ЛИК» провела 26.10.2011 осмотр МКД. В результате осмотра было установлено, что ООО «ЛИК разместило на дворовом фасаде дома воздухоотводы и кондиционер из помещения кафе, соединенные с вентиляционной шахтой дома. Данные обстоятельства отражены в акте от 26.10.2011. В предписании от 12.12.2011 ООО «ЖКС N 1» предложило ООО «ЛИК» представить разрешительную документацию на установку названного оборудования. Поскольку ООО «ЛИК» предписание не исполнило, ООО «ЖКС N 1», ссылаясь на то, что установка вентиляционных коробов и кондиционера осуществлена без решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в МКД и в нарушение проекта его вентиляции, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. По смыслу названных норм фасад и вентиляционное оборудование МКД находятся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в нем. Пунктами 2 и 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в МКД; объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений МКД относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в МКД.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества.

Как установлено судами обеих инстанций, собственники помещений в МКД не принимали решения о передаче в индивидуальное пользование фасадов дома для размещения вентиляционных коробов и кондиционеров. ООО «ЛИК» не представило доказательств того, что разместило названное оборудование на фасаде дома с согласия собственников жилых и нежилых помещений в нем и с разрешения уполномоченных органов.

В пункте 2.3 статьи 162 ЖК РФ обязанности УО определены как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

Согласно пункту 2.1.3 договора от 07.08.2008 ООО «ЖКС N 1» обязано осуществлять деятельность по управлению МКД в соответствии с ЖК РФ, с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 и другими нормативными правовыми актами РФ и Санкт-Петербурга, регулирующими вопросы управления, содержания и ремонта МКД.

В соответствии с пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации организации по обслуживанию жилищного фонда, к которым в силу пункта 1.1 названных Правил относятся и УО, следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

С учетом приведенных норм гражданского и жилищного законодательства суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ООО «ЖКС N 1» вправе требовать устранения препятствий, затрудняющих содержание общего имущества, и правомерно удовлетворили иск.

Несостоятелен довод жалобы о том, что к участию в деле следовало привлечь собственников жилых помещений в названном доме. Именно УО осуществляет управление общим имуществом МКД и вправе предъявлять иски к лицам, нарушающим порядок содержания общего имущества. К тому же непривлечение собственников жилых помещений к участию в деле не может нарушать прав и законных интересов ответчика, поскольку, как видно из материалов дела, граждане — собственники квартир в названном доме обращались с письмами в администрацию Центрального района и в ООО «ЖКС N 1» с просьбой устранить нарушение их прав — незаконное размещение вентиляционного оборудования и кондиционеров на фасаде.

Решение суда:  решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2012 по делу N А56-13770/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛИК» — без удовлетворения.

Комментарии: Как известно, собственниками и арендаторами нежилых помещений часто осуществляются их перепланировка и переобустройство, которые затрагивают общее имущество МКД. При этом решение общего собрания собственников помещений (не менее 2/3 голосов собственников МКД) разрешающее данные работы часто отсутствует, а УО или не могут повлиять на ситуацию, либо по разным причинам не хотят вмешиваться.   Данные пример доказывает, что совместными действиями, жители дома и УО могут навести порядок в вопросах использования общего имущества.

3. Тема: УО выиграла спор у ТСЖ за право управления МКД, связанным с отказом УО передать ТСЖ техническую документацию и с повторным избранием УО на общем собрании собственников.

Предмет иска: ТСЖ Пушкинская-373 обратилось в суд с иском к УО ООО «Ижкомцентр» об обязании передать техническую документацию на дом.

Суд, дата и № постановления: Федеральный Арбитражный суд Уральского округа, постановление от 27 ноября 2012 г. N Ф09-11301/12.

Обстоятельства судебного дела: Как установлено судом, собственниками помещений МКД в г. Ижевск в апреле 2010 года было проведено общее собрание в форме заочного голосования, на котором было принято решение в качестве способа управления выбрать управление ТСЖ.  Согласно выписке из ЕГРЮЛ ТСЖ было зарегистрировано в качестве юридического лица 21 мая 2010 года.

ТСЖ в адрес УО было направлено уведомление о передаче технической документации. Но УО проигнорировала передачу в ТСЖ технической документации, в связи с чем ТСЖ обратилось в суд.

В этот период 17 августа 2010 года собственники на общем собрании выбрали, а точнее поменяли  способ управления домом – на управление той же УО ООО «Ижкомцентр».

Суд, исходят из того, что способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания и что на момент судебного заседания действует способ управления по последнему решению собственников, а также что это решение не было обжаловано и недействительным не признано, принял сторону УО ООО «Ижкомцентр».

Решение суда: решение Арбитражного суда Удмуртской Республике от 13.10.2011г. по делу № А71-9997/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2012г. по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ТСЖ — без удовлетворения.

Комментарии: Редкий пример, когда несмотря на то, что решение принято в пользу УО, в действиях самой УО просматриваются нарушения ЖК РФ. Согласно законодательству УО обязана была передать в ТСЖ документацию на дом, и только после того, как УО вновь на общем собрании собственники бы выбрали как УО при изменении способа управления, затребовать её у ТСЖ обратно.

4. Тема: УО выиграло спор с ГЖИ с отменой штрафа по административному правонарушению о несоблюдении Стандарта раскрытия информации.

Предмет иска:  УО ООО «ЖЭК» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением об отмене постановления ГЖИ Волгоградской области о привлечении УО к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.23.1 КоАП РФ ввиду малозначительности правонарушения. Решением судов штраф в 250 000 рублей заменён на устное замечание УО. В кассационной жалобе ГЖИ просит отменить судебные акты по делу, ссылаясь на доказанность нарушений.

Суд, дата и № постановления: постановление Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 13 ноября 2012 г. по делу N А12-9107/2012.

Обстоятельства судебного дела: Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 11.03.2012 N 715 сотрудниками ГЖИ 15.03.2012 проведена внеплановая проверка, в ходе которой выявлены нарушения ООО «ЖЭК» требований законодательства о раскрытии информации, установленных Стандартом раскрытия информации, а именно, отсутствует информация ООО «ЖЭК», являющейся УО и осуществляющей деятельность в сфере управления МКД.

По результатам проверки составлен акт проверки от 16.03.2012. ГЖИ 27.03.2012 вынесено постановление N 715-2 о привлечении ООО «ЖЭК» к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.23.1 КоАП РФ, обществу назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 250 000 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта совершения УО административного правонарушения. Вместе с тем, суд счел возможным применить положения статьи 2.9 КоАП РФ, признать правонарушении малозначительным. Суд указал на то, что действия УО, хотя формально и содержат признаки состава вменяемого ему административного правонарушения, однако в результате его действий вредных последствий не наступило, применение в данном случае меры административного наказания в виде штрафа в размере 250 000 руб. будет носить неоправданно карательный характер, не соответствующий тяжести правонарушения и степени вины лица, привлеченного к ответственности.

Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 18 Постановления от 02.06.2004г. N 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» указал, что при квалификации правонарушения в качестве малозначительного необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.

При таких обстоятельствах применение в данной ситуации нормы статьи 2.9 КоАП РФ соответствует как интересам лица, привлекаемого к ответственности, так и интересам государства, ввиду нерациональности применения в отношении общества в данном случае административных мер, предусмотренных частью 1 статьи 7.23.1 КоАП РФ, учитывая, что факт привлечения лица к административной ответственности уже выполняет предупредительную функцию. Тем самым охраняемым законом государственным и общественным интересам уже обеспечена соответствующая защита.

Решение суда: решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.06.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 по делу N А12-9107/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Комментарии: Как правильно указали суды, применение в рассматриваемом случае меры административного наказания в виде штрафа в размере 250 000 руб. носит неоправданно карательный характер, не соответствующий тяжести правонарушения и степени вины УО.  Если обратиться к наказаниям УО по КоАП РФ то просматривается явная диспропорция нарушения: 250 000 – 300 000 рублей штраф за несоблюдение Стандарта раскрытия информации и 5 000 – 10 000 рублей штраф за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.

5. Тема: УО представляя интересы собственников помещений МКД, выиграло спор у Комитета по приватизации и управлению о взыскании денежных средств от сдачи помещения общего имущества в аренду.

Предмет иска:  УО ООО «Феникс» обратилось с иском к Комитету по приватизации и управлению имуществом Ванинского муниципального района Хабаровского края по незаконности действий Комитета в сдаче в аренду помещения общего имущества МКД, в связи чем полученная Комитетом арендная плата является неосновательным обогащением и подлежит взысканию с него на основании статей 1102, 1107 ГК РФ.

Суд, дата и № постановления: постановление Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 июля 2012 г. по делу N Ф03-2219/2012.

Обстоятельства судебного дела: УО  обратилось с требованием о взыскании 931 327 руб. 86 коп. неосновательного обогащения. Суд установил, что в период с 01.07.2008 по 30.06.2011 Комитет сдавал в аренду предпринимателю Зуб Д.Н. находящееся в подвальном этаже МКД помещение общей площадью 265,1 кв. м, которое относится к общему имуществу МКД. Поскольку у Комитета отсутствовали правовые основания для сдачи помещения в аренду, то полученная от предпринимателя арендная плата является для Комитета неосновательным обогащением, подлежащим взысканию с него на основании статей 246, 247, 249, 290, 301, 608, 617, 1102, 1103 ГК РФ по иску общества, обратившегося в арбитражный суд на основании решения собственников помещений МКД от 16.10.2010.

Комитет возражал о взыскании неосновательного обогащения в пользу УО, которое является ненадлежащим истцом по настоящему спору. Однако суд учёл, что согласно пункту 4.2.12 договора на управление МКД УО вправе представлять интересы собственников в любых учреждениях, органах милиции, прокуратуры, а также в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, при рассмотрении дел и споров, касающихся общедомового имущества МКД, находящегося в управлении. 16.10.2010 общим собранием собственников помещений МКД принято решение поручить УО ООО «Феникс» взыскание с Комитета денежных средств, незаконно полученных от сдачи спорного помещения в аренду.

Из заключения ООО «Востокрегионстрой» о результатах технического обследования спорного помещения следует, что данное помещение расположено в подвальном этаже МКД, который является техническим этажом. В помещении находится тепловой узел и водомерный узел, через него проходят общедомовые инженерные сети: питающие линии электростояков квартир жилого дома, магистральные трубопроводы сетей отопления, сети водопровода и канализации, которые предназначены для обслуживания всех квартир МКД. Доступ для их обслуживания осуществляется через помещения магазина.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в МКД. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество МКД.

Судами установлено, что согласно справке Ванинского районного филиала КГУП «Хабкрайинвентаризация» от 24.10.2011 первая регистрация права собственности на приватизированные квартиры в данном МКД  произведена 02.06.1992.

На дату приватизации первой квартиры в указанном доме подвальное помещение не было учтено или сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Назначение подвального помещения для обслуживания более одного помещения в данном доме подтверждается представленным истцом заключением по результатам технического обследования помещений.

Исходя из этого, суды пришли к правильному выводу о том, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников помещений МКД, в связи с чем у Комитета в силу статьи 608 ГК РФ отсутствует право распоряжаться этим помещением, в том числе путем сдачи его в аренду.

Доводы Комитета о том, что спорное помещение относится к казне Ванинского муниципального района на основании постановления главы Ванинского муниципального района Хабаровского края от 31.01.1994 N 42, также подлежат отклонению, поскольку согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю от 12.07.2011 N 07/004/2011-242 в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение.

Решение суда: Решение от 12.12.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 по делу N А73-8770/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Комментарии: Случаи использования нежилых помещений госучреждением, представляющим государственную собственность в МКД нередки.  Часто подвальные технические нежилые помещений уполномоченным госучреждением продаются через конкурс и в этом случае вернуть их в состав общего имущества практически невозможно. В связи с чем, собственникам помещений МКД при содействии УО необходимо утвердить решением общего собрания свободные нежилые помещения в качестве общей долевой собственности и отразить это в технической документации БТИ во избежание сделок по ним.  В интересах УО максимально содействовать этому по ряду причин:

  • УО может использовать данные помещения в эксплуатационных целях;
  • УО сможет иметь доступ к инженерным сетям и оборудования, расположенным в данных технических помещениях.
6. Тема: УО выиграло суд у собственника квартиры, который требовал провести капитальный ремонт крыши за счёт средств по текущему содержанию МКД

Предмет иска:   П., являясь собственником квартиры дома № 53 в г.Серпухове, обратилась в суд, с требованием обязать УО ООО ПФ «Фрегат» произвести указанные в заявлении ремонтные работы в доме N 53 и возложить на Администрацию г. Серпухова субсидиарную ответственность по производству работ, связанных с капитальным ремонтом жилого МКД N 53.

Суд, дата и № постановления: апелляционное определение Московского областного суда от 20 ноября 2012 г. по делу N 33-23192/2012.

Обстоятельства судебного дела: Собственники дома N 53 выбрали способ управления своим домом – управление управляющей организацией ООО ПФ «Фрегат».

Общим собранием собственников помещений от 07.11.2011 года утвержден перечень работ по текущему ремонту общего имущества в МКД на 2012 год, согласно которому имеется необходимость в проведении ремонта изношенных частей каркаса крыши и ее кровельного покрытия.

Между тем истцом не представлено доказательств того, что осмотр общего имущества, ремонт которого просит произвести истец, производился с участием УО, а также доказательств того, что составлен акт осмотра проверяемого общего имущества, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов.

После проведения указанного заочного собрания, по заказу П.В. в январе 2012 года было составлено заключение эксперта по результатам проведения письменной консультации, для обращения в суд, согласно которому было проведено исследование дома на предмет наличия недостатков и установлена необходимость в проведении срочных и обязательных работ, без составления какой-либо сметы на проведение указанных работ и определения стоимости таких работ.

При этом данных о проведении общего собрания собственников жилья МКД, на котором был бы утвержден перечень указанных в заключении работ, с указанием их стоимости, а также определением порядка финансирования таких работ, не имеется.

Разрешая настоящий спор, суд с учетом положений ст. ст. 210, 290 ГК РФ, ст. ст. 36, 44, 158, 162 ЖК РФ правомерно постановил решение, которым в иске отказал.

При этом суд обоснованно исходил из того, что для осуществления ремонта общего имущества МКД за счет средств собственников дома необходимо решение общего собрания собственников, однако доказательств того, что такое решение собственниками дома было принято в установленном порядке, суду не представлено.

Кроме того, истицей не представлено доказательств о согласовании с УО срока начала ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Решение суда: Решение Серпуховского городского суда Московской области от 30 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П. — без удовлетворения.

Комментарии: Нередки случаи, когда собственники помещений МКД и сотрудники ГЖИ требуют от УО проведение ремонтных работ капитального характера, стоимость которых не входит в плату за содержанием и ремонт жилого помещения за 1 кв.м. в месяц. Именно собственники помещений МКД на общем собрании (не менее 2/3 голосов от собственников помещений МКД) должны утвердить перечень и объём работ по капремонту, а главное порядок финансирования. В ЖК РФ в декабре 2012г. внесён раздел № 9, посвящённый формированию фонда капитального ремонта МКД. Согласно данным поправкам денежные средства собственников помещений МКД на капитальный ремонт аккумулируются не на счёт УО, а на счёт госучреждения (регионального оператора), которое и будет распоряжаться данными средствами.

7. Тема: УО выиграло спор у собственника квартиры на предмет обеспечения доступа в неё сотрудников УО для выполнения ремонтных работ.

Предмет иска:  УО ГУП ДЕЗ Тимирязевского района г.Москвы обратилось в суд с иском к собственнику квартиры к Н., чтобы Н. не чинить препятствий и обеспечить доступ представителям ГУП ДЕЗ Тимирязевского района г. Москвы в квартиру для проведения ремонтных работ по устранению нарушений в конструкции стояка горячего водоснабжения.

Суд, дата и № постановления: апелляционное определение Московского городского суда от 24 октября 2012 г. по делу N 11-3188.

Обстоятельства судебного дела: В доме была нарушена циркуляция горячей воды в результате заужения стояка горячего водоснабжения проходящего через квартиру ответчика, ответчику неоднократно направлялись предписания о допуске в квартиру, однако, он игнорирует предписания и не принимает мер по допуску сотрудников УО для выполнения необходимых ремонтных работ, в связи с чем истец просит обязать ответчика не чинить препятствия и обеспечить доступ представителям УО.

В судебное заседание Н. явился, возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что у него в квартире нарушений нет, стояк, проходящий через его квартиру, никак не связан с нижерасположенными квартирами, в связи с чем полагал, что ремонтные работы проводить не следует.

Разрешая спор, суд сослался на положения Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 и правильно указал, что УО и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Решение суда: Решение Коптевского районного суда гор. Москвы от 27 июля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. — без удовлетворения.

Комментарии: Большинство собственников квартир исходят из нормы о неприкосновенности частного жилья, позволяющего не допускать в квартиру посторонних лиц, в т.ч. сотрудников УО.  Однако применительно к квартирам в МКД это не корректно, т.к. через них проходят общедомовые системы (стояк отопления, вентиляционная шахта, стояки канализации и водоснабжения), от функционирования которых зависят все жители подъезда и за которые несёт ответственность УО.

8. Тема: УО выиграло спор у собственника нежилого помещения по задолженности за управление и эксплуатацию МКД.

Предмет иска:   УО ООО «РЭУ-21» подало иск о взыскании задолженности за ЖКУ с собственника нежилого помещения — муниципального образования «Город Кемерово» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Кемерово.

Суд, дата и № постановления: постановление Федерального Арбитражного суда  Западно-Сибирского  округа от 13 февраля 2013г. По делу № А27-12491/2012.

Обстоятельства судебного дела: Суд исходил из того, что бремя содержания и ремонта общедомового имущества возложено на ответчика, как собственника нежилых помещений. Комитет в кассационной жалобе ссылался на то, что в соответствии с пунктом 2.2.8 договора аренды от 02.09.2004 N 8866, заключенного между Комитетом и ООО «СибРесурс», на последнее возложена обязанность по заключению с УО договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг, а также содержание и ремонт мест общего пользования.

Ссылка заявителя жалобы на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 2.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора.

Между тем собственник помещения в МКД не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств ООО «СибРесурс» перед истцом – УО ООО «РЭУ-21».

Решение суда: решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.09.2012 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 по делу N А27-12491/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Комментарии: на практике действительно зачастую в силу договора найма или договора аренды ЖКУ оплачивает наниматель или арендатор. Однако, если возникает ситуации с неоплатой последних ЖКУ в УО, обязанность погасить задолженность возвращается к собственнику помещения, как в силу закона, так и согласно условиям договора управления, который может быть заключён только между УО и собственником.

Поделитесь:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *