Я помогаю безопасно купить или продать коммерческую недвижимость. Проверяю документы на объект, выясняю правоспособность сторон, готовлю пакет документов на регистрацию. Перед покупкой я оцениваю риски и делаю так, чтобы сделку не смогли признать недействительной.
Ко мне обращаются, когда требуется полное сопровождение сделки, либо консультация на одном из этапов. Например, чтобы правильно оформить передачу денег или помочь на переговорах.
Особенности сопровождения сделок с коммерческой недвижимостью
- В основном такие объекты продают юридические лица, поэтому юридической проверки документов и истории самого объекта недостаточно. Юрист проверяет также учредительные документы юридического лица. Важно убедиться, что представитель продавца уполномочен отчуждать это имущество и подписывать договор купли-продажи.
- Способ отчуждения коммерческой недвижимости может отличаться. В одних случаях безопаснее заключить договор купли-продажи объекта, в других — оформить продажу долей юридического лица, в собственности которого находится объект. Выбор способа продажи, анализ правовых последствий такого выбора также зависит от юриста.
- Планы покупателей на приобретаемое имущество различны. Один хочет открыть производство или ресторан, другой — сдавать помещение в аренду под офисы. Поэтому перед проверкой недвижимости юрист выясняет, подходит ли назначение объекта под цели клиента.
- Как правило, объекты коммерческой недвижимости стоят гораздо дороже жилых помещений. Поэтому имущественные и финансовые потери из-за неправильно оформленных документов или действий мошенников могут стать непоправимыми. В таких условиях юристу особенно важно дотошно продумать порядок передачи денег, правильно его оформить и проследить, чтобы стороны следовали договоренностям.
- Часто покупатель заключает договор купли-продажи недвижимости чтобы сдавать помещение или здание в аренду. Тогда задача юриста — разработать для клиента договор аренды, который бы защищал интересы арендодателя, учитывал все особенности приобретенного объекта.
Документы продавца, которые нужно проверить перед оформлением сделки
-
Правоустанавливающие:
- договор купли-продажи, договор дарения, договор долевого участия или иной документ, по которому возникло право собственности на нежилое помещение или здание,
- документы по земельному участку, на котором расположено нежилое здание или нежилое помещение в здании или многоквартирном доме.
-
Правоподтверждающие — на помещение или здание, земельный участок:
- выписка из ЕГРН Росреестра,
- свидетельство на право собственности (если есть),
- справка о кадастровой стоимости,
- справка о переходе права собственности.
-
Технические:
- технический паспорт БТИ или экспликация и поэтажный план БТИ обязательны для оценки нежилого помещения при получении кредита на покупку,
- кадастровый паспорт если есть (сейчас не выдаётся, для сделки не требуется),
- если была перепланировка или переустройство нежилого помещения, которое требует согласования, то распоряжение ГЖИ и иных организаций её согласовании и акт реализации.
-
Справки об отсутствии задолженности от УО, фонда капремонта и Мосэнергосбыта.
-
Если продавец — физлицо:
- скан всех страниц паспорта,
- если в браке, то нотариально заверенное согласие супруга/и,
- справка по месту регистрации из психиатрического и наркологического диспансеров, что не состоит там на учёте,
- скан ИНН и СНИЛС — их запрашивают большинство банков при ипотеке.
-
Если продавец — юрлицо:
- заверенные копии уставных документов: ИНН, ОГРН и устав,
- приказ о назначении директора,
- доверенность на сделку, если в ней участвует не сам директор,
- справка о том, что сделка не является крупной.
