Вопросы и ответы

Вопросы по УК НиЦ

Что входит в обязанности управляющей компании, обслуживающей многоквартирный дом?

Согласно законодательству и практике, в обязанности УО входят только работы и услуги по обслуживанию общего имущества МКД. Многие УК, ТСЖ и собственники помещений «обжигаются» на легкомысленном отношении к вопросу определения состава общего имущества дома, который является обязательным приложением к договору управления. А ведь от этого перечня принципиально зависит: будет ли, например, обслуживание системы видеонаблюдения, запирающегося устройства, или уборка и благоустройство придомовой территории производиться дополнительно за средства жителей или эти работы должны входить в плату за жилое помещение. Если оборудование входит в состав общего имущества – значит его обслуживание входит в тариф УК и наоборот.

Зона ответственности УК – это только общее имущество. В соответствии с подп. а) п. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, состав общего имущества определяется либо органами государственной власти (в случае проведения открытого конкурса по выбору УО), либо собственниками помещений в МКД.  По домам новостройкам состав общего имущества утверждается органами государственной власти как приложение № 1 к договору управления при проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации.

Обсуждение и комментарии

Какие работы и услуги по МКД входят в обязательный стандарт работы УО?

Перечень обязательных работ и услуг УО по МКД определён Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Указанными нормативными актами руководствуются и органы государственной власти при утверждении перечня работ и услуг к договору управления при проведении открытого конкурса по выбору УО.

В данный перечень входят 4 блока основных работ и услуг:

  1. Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирном доме.
  2. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
  3. Работы и услуги по санитарному содержанию общего имущества в многоквартирном доме (уборка мест общего пользования).
  4. Услуги по управлению МКД.

Обсуждение и комментарии

Какие дополнительные услуги УО оказывает в МКД?

Самая распространённая дополнительная услуга – это охрана дома, территории (КПП).  Стоимость такой услуги зависит от стоимости постов охраны и количества квартир (их общей площади). Так, например, в типовой панельной серии домов Д25 порядка 200 квартир, а в индивидуальном проекте, например, в монолитном 9-ти этажном доме в ЖК   58 квартир. При минимальной стоимости круглосуточного поста охраны в подъезде в таком панельном доме будет стоить 250 руб. с 1 квартиры, в малоэтажном монолитном доме порядка 900 руб. на 1 квартиру.

Также в большинстве домов-новостроек дополнительной услугой является вывоз строительного и крупногабаритного мусора сверх норматива, который не входит в тариф текущей эксплуатации дома. Дополнительными услугами УО для жителей домов также являются услуги по внутриквартирным работам. Как правило, эти услуги утверждаются руководством УО приказом как прайс на допуслуги.

Обсуждение и комментарии

Как по цене соотносятся для жителей МКД обязательные и дополнительные услуги УО?

Как правило, доп.услуги по цене обходятся жителям значительно ниже, чем основной платёж по обязательным услугам за содержание общего имущества и коммунальные ресурсы. В процентном соотношении не более чем 70/30. Учитывая, что УО проблематично собрать с жителей оплату обязательных ЖКУ, выставлять высокие цены на допуслуги, которые взыскать гораздо сложнее, просто не целесообразно. Так, например, УО за охрану платит 100% за все посты по окончании месяца, а потом пытается собрать эти средства с жителей. К сожалению, высокий процент задолженности в сфере ЖКХ, в кризис ещё более увеличился, что затрудняет работу УО в части оказания полного стандарта работ и услуг по обслуживанию домов.

Обсуждение и комментарии

Комментарий для Urbanus

Какие функции выполняет управляющая компания? (УК) Могут ли эти функции варьироваться в зависимости от ЖК или это всегда стандартный набор (в рамках одного сегмента)?

УК (хотя, с юридической точки зрения правильно говорить Управляющая организация) – это профессиональная специализированная организация для обеспечения жилищно-коммунальными услугами заказчиков (жителей).  Основой деятельности УК являются эксплуатационно-ремонтные работы, коммунальные и организационные услуги. Их набор условно изменяется внутри сегмента с учетом индивидуальных особенностей ЖК, в зависимости от наличия тех или иных объектов благоустройства и инфраструктуры. Например, в обязанности УК, которая занимается эксплуатацией ЖК бизнес класса может входит содержание теннисного корта или зон барбекю, что встречается далеко не во всех жилых комплексах.

Обсуждение и комментарии

Как отличается функционал УК в зависимости от класса жилья?

С увеличением класса жилья пропорционально растут и обязанности УК, например, такая простая дополнительная услуга как обеспечение охраны территории необязательно предусмотрено в ЖК эконом- класса. При этом в комфорт- и бизнес- классах без этого представить проект невозможно.

Обсуждение и комментарии

Согласно Жилищному Кодексу собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ); управление управляющей компанией. В чем преимущества УК перед другими двумя вариантами? Какие есть недостатки?

К преимуществам УК можно отнести профессиональный подход к обслуживанию домов и возможность освободить время и силы жителей от решения возникающих проблем и получить экспертное мнение специалистов. Как правило, услуги УК обходится жителям дешевле, чем в ТСЖ, т.к. обслуживание одного дома посредством ТСЖ дороже, чем управление несколькими жилыми домами УК.

Обсуждение и комментарии

Какой вариант чаще встречается на рынке жилой недвижимости Москвы: когда у девелопера собственная УК, или когда она независима от него, так сказать «наемная»?

С развитием комфорт- класса появилась определенная тенденция застройщиков, создавать собственные УК, как элемент клиентского сервиса, однако, говорить о том, что это массовое явление рано. Позволить себе это могут крупные компании, которые нацелены на дальнейшее активное развитие в сфере жилой недвижимости. Помимо Sezar Group собственные УК есть, например, у ГК Пионер, ФСК Лидер, Донстроя.

Обсуждение и комментарии

Могут ли покупатели жилья в новостройках сами выбрать УК?

В соответствии с Законодательством РФ, выбрать УК можно только путем проведения собрания собственников или, в случае невозможности проведения общего собрания, путем проведения открытых конкурсов органом местного самоуправления, т.е. пока покупатели не получили свидетельство о собственности, они не могут участвовать в выборе УК. Как правило этот процесс занимает от 3 до 6 месяцев с даты ввода дома.

В этой связи, согласно пункту 14 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, в новостройках именно застройщик обязан с момента ввода дома в эксплуатацию нанять по договору управления специализированную УК. Этот договор будет действовать до тех пор, пока собственники не проведут общее собрание или не состоится открытый конкурс.

Обсуждение и комментарии

Сколько проектов в среднем обслуживает одна УК? Есть ли ограничения?

Одна управляющая компания может обслуживать неограниченное количество жилых домов и коммерческих объектов недвижимости.

Обсуждение и комментарии

Как можно сменить УК, в случае, если жильцы ею недовольны? Можно ли сделать это, в случае, если ЖК управляет компания, принадлежащая девелоперу? (привести примеры из практики, не менее 2).

Заменить УК можно в любой момент жизни дома, с учетом требований Законодательства. Негативные примеры УК от девелопера встречаются как правило при точечной застройке, есть риск, что в такой ситуации своя организация после ввода может скрывать, но не устранять строительные дефекты и недоделки по дому. К тому же УК от девелопера может устанавливать более высокие тарифы.

Негативным примером можно считать жилой дом № 1 на Таганской площади, где собственники сменили УК от застройщика через создание ТСЖ и заключение договора управления, путем проведения собрания, с новой УК ГУП ЭВАЖД, работающей по государственным тарифам.

Положительные примеры УК от девелопера: УК ДС-эксплуатация от Донстроя, УК ПИК-Комфорт от ПИК, УК Главстрой от Главстроя, УК Ведис Комфорт от Ведис групп и др.

Обсуждение и комментарии

Как наличие и качество УК влияет на стоимость жилья в новостройках Москвы?

Содержание управляющей компании, как правило, не закладывается в стоимость квадратного метра. Но опосредованно качество работы и тарифы УК в ЖК могут влиять на покупательский спрос при приобретении квартиры.

Обсуждение и комментарии

Как определяется стоимость услуг УК? Кто ее определяет?

Стоимость обязательных услуг УК определяется на общем собрании собственников или при проведении открытого конкурса. При расчете платежей в первую очередь УК должна определить набор работ и услуг, их стоимость и вынести итоговый результат на собрание собственников.

В случае, если собственники на собрании тарифы не утвердили, то УК обязана применять тарифы, утверждённые органами государственной власти (п.3 ст.156 Жилищного кодекса РФ). При этом муниципальный тариф УК (юридически правильно плата за содержание и ремонт жилого помещения) является минимальным для оказания обязательного перечня работ и услуг по содержанию общего имущества дома и на общем собрании или открытом конкурсе не может быть утверждён тариф УК, ниже чем муниципальный.

Обсуждение и комментарии

Вопросы по земле НиЦ

За какие работы на придомовой территории отвечает город, а за какие – УК?

Это зависит от того, оформлена ли придомовая территория как общее имущество собственников.  До оформления земельного участка в общую долевую собственность согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ он считается государственной собственностью и расходы по его уборке и благоустройству несёт государство. УК отвечает только за «отмосток» от дома (до 1,5 м.).  Так, например, в Москве, в которой подавляющее большинство придомовых территорий ещё не оформлены в установленном порядке как общее имущество, средства на уборку и благоустройство территорий выделяются из бюджета города подрядным организациям по конкурсу через Государственные учреждения «Инженерные службы районов».  Недостаток такой схемы в том, что ни жители, ни сотрудники УК не имеют рычагов контроля за работой подрядчиков, что отрицательно сказывается на качестве содержания придомовых земельных участков.

В случае оформления земельного участка в общую долевую собственность бремя расходов по его уборке и благоустройству ложится на собственников помещений дома пропорционально их долям (площадям помещении). При этом в Москве у собственников пока остаётся право получать бюджетные субсидии на данные работы (на 2011 год размер субсидии составил 4 руб.00 коп. в месяц за 1 кв.м. общей площади жилых помещений дома согласно постановлению Правительства Москвы от 02.02.2010г. № 98-ПП). Собственники помещений дома могут нанять как свою УК, прописав виды работ и их стоимость в договоре управления, так и любую подрядную организацию, заключив с ней договор через своего уполномоченного представителя.

Несмотря на такое простое разделение —  в чьей собственности территория, тот и несёт по ней расходы, — в Москве нередки случаи (особенно по элитному жилью и домам бизнес класса), когда собственники без оформления своих прав на земельный участок, оплачивают своей УК за уборку и благоустройство территории, т.к. работа подрядных организаций в рамках бюджетного финансирования  их не совсем устраивает.

Обсуждение и комментарии

Иногда можно увидеть рядом с МКД клумбы или даже палисадники. Что это – личная инициатива жителей? Кто поливает, ухаживает? Можно ли выкупить часть земли под такие «грядки»?

Большинство палисадников остаются государственной собственностью и расходы по их содержанию несёт Правительство Москвы. Личная инициатива жителей по их благоустройству только приветствуется, если она не нарушает интересы других собственников помещений в доме. Поэтому если личная инициатива по обустройству придомовой территории не ограничивается посадкой цветочной клумбы, то свои планы необходимо согласовать с другими собственниками на общем собрании, с УК и управой района. Особенно это касается вопросов организации парковочных мест.

Выкупить часть придомовой территории, которая в перспективе по закону (ст.36 ЖК РФ) должна быть оформлена как общее имущество, нельзя, т.к. согласно п.4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе  осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество. Для решения вопросов использования земельного участка, оформленного в общую долевую собственность, требуется согласие 2/3 голосов собственников в доме (ст.44-48 ЖК РФ).

Обсуждение и комментарии

Если на придомовой территории расположены автостоянки, магазины и др. коммерческие объекты – кто получит доход? Поступает ли часть дохода жителям дома?

От коммерческих объектов на придомовой территории доходы идут собственнику земельного участка. Если это государственная собственность, то соответственно в регионах — в муниципалитет, в Москве – в управы районов, если общая долевая  —  собственникам помещений через ТСЖ или УК на эксплуатацию дома или содержание придомовой территории.

К сожалению, на практике в Москве интересы и мнение жителей дома при установке таких коммерческих объектов на государственной земле не учитываются или согласовываются формально. Однако, совместное постановление пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ от 29.04.2010 г. № 10/22. (пункт 67) закрепило правило о том, что  даже если собственники помещений дома еще не успели оформить придомовую территорию, то они имеете право на ее защиту как будущие собственники в силу закона. Собственники вправе полноценно владеть и пользоваться участком в той мере, в какой это необходимо для нормальной эксплуатации дома в соответствии с ЖК РФ. Поэтому, если придомовая территория используется в нарушении интересов жителей, необходимо подать в управу района и в административно-техническую инспекцию заявление со ссылкой на постановление высших судебных инстанций, если это не поможет — обращаться в суд.

Обсуждение и комментарии

Приватизация придомовой территории – утопия или реальность? Есть ли прецеденты, удалось ли кому-то из жителей МКД Москвы приватизировать придомовую территорию? Плюсы и минусы такой приватизации (из минусов, наверное, в первую очередь, налог)?

В регионах страны приватизация (оформление в общую долевую собственность) придомовой территории стала реальностью сразу после вступления в действие ЖК РФ (с 1 марта 2005 года). В Москве этот процесс  тормозился органами власти, выпускались нормативные акты, препятствующие передачи собственникам помещений дома земельных участков. С приходом нового Мэра С.С.Собянина, который поручил привести в этом вопросе московское законодательство в соответствие с федеральным, ситуация изменилась. В настоящее время собственники активно оформляют в общую собственность земельные участки, особенно в домах, где созданы ТСЖ и в домах, находящихся в Центральном АО.  Состоятельных собственников квартир в ЦАО по-прежнему больше пугает перспектива сноса дома, чем размеры земельного налога. Например, при моём содействии оформили в общую долевую собственность земельные участки (получили кадастровые паспорта и новые свидетельства о собственности на квартиры) собственники 3-х домов ТСЖ на улице Малая Бронная, 1-го дома ТСЖ на Романовом переулке и 1-го дома ТСЖ на улице Тверская-Ямская.

Да, с момента постановки земельного участка на кадастровый учёт у собственников помещений МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п.1 ст. 388 Налогового кодекса РФ).  Размер земельного налога зависит от доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе, а также от кадастровой стоимости (местоположения) участка. В Москве кадастровая стоимость земельных  участков приведена в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 04.12.2007г. № 1046-ПП. Размер и порядок сбора земельного налога можно сравнить по аналогии с имущественным налогом (на квартиру или нежилое помещение).  Ежегодно такой налог составляет от несколько сот рублей до несколько тысяч и растёт в зависимости от темпов инфляции. В настоящее время Правительством РФ готовится нормативный акт и практика введения единого имущественно-земельного налога.

С момента оформления и передачи земли в общую долевую собственность, собственники помещений дома будут также нести расходы по его содержанию и уборке (п.15 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491).  В Москве у собственников помещений есть пока право на получение  бюджетных субсидии на уборку и содержание территории. Но здесь нужно учитывать общую тенденцию в стране и в городе по уменьшению и полному прекращению субсидирования ЖКХ.

Обсуждение и комментарии

Вопросы-ответы на Лента.ру

Какие бывают конфликты между соседями? (разновидности, плюс примеры из жизни)

Можно выделить следующие виды соседских конфликтов:

  1. Шум, источники его могут быть разные: маленькие дети, ремонтные работы, громкая музыка и пр. Особенно чувствительны к шуму пожилые люди и люди с чутким сном, страдающие бессонницей.
  2. Использование мест общего пользования или квартиры не по назначению: межквартирный коридор и лестничные площадки жители часто используют под свои цели:  ставят велосипеды, коляски, мебель и пр., это может мешать другим жителям, да и в принципе захламление выходов запрещено по противопожарным нормам. Также бывают случаи использования квартиры под офис, тем более закон разрешает такое использование для индивидуальных предпринимателей.
  3. Аварийные ситуации:  если Вас хоть раз сосед сверху затопит, или в соседней квартире случиться пожар, сохранить добрые отношения после такого ЧП удаётся крайне редко. Особенно если ущерб имущества и здоровья виновник отказался компенсировать.
  4. Антисанитария: жители могут конфликтовать из-за образа жизни соседей, например, курения в квартире, грязи в квартире, приводящая к появлению тараканов и др.насекомых, мусору,
  5. Домашние и тем более экзотические животные в квартирах, особенно если от них шумно (громкий лай) или имеют специфические запахи.
  6. Неадекватное поведение, агрессивность в отношениях с соседями.
  7. Борьба за парковочные места при их нехватке около дома. Самовольное установление столбиков и других механизмов. Огораживание земельных участков попадает под статью Кодекса РФ об административных правонарушениях «Незаконное занятие земельного участка» (статья 7.1 КоАП РФ).

Обсуждение и комментарии

Какие конфликты, жалобы жильцов самые частые?

Самые распространённые конфликты между соседями связаны с громким шумом.

Обсуждение и комментарии

В какое время по закону можно делать ремонт? (введены поправки, запрещающие вести ремонтные работы в жилых домах с 19.00 до 9.00 и с 13.00 до 15.00, в воскресные и праздничные дни)

Совершенно верно, ремонтные работы в квартире сейчас можно вести только с 9ч утра до 19ч. вечера с перерывом с 13 ч. до 15 ч. за исключением воскресенья и праздников. Под данные требования не подпадают новостройки в течение 1,5 лет с даты ввода в эксплуатацию, т.к. в этот период в квартирах домах (если они без отделки) идёт массовый ремонт и люди спешат выполнить его в кратчайшие сроки, чтобы заселиться.

Закон г.Москвы № 42 от 12.07.2002г. «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в г.Москве» «не допускается совершение действий, нарушающих покой граждан и тишину, при проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме и (или) нежилого помещения, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, иных ремонтных работ в данных помещениях с 19 часов до 9 часов и с 13 часов до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни. Кроме случаев, когда указанные работы осуществляются в течение полутора лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию».

Обсуждение и комментарии

Где можно курить по закону в ЖК? Можно ли курить в подъезде, во дворе (где), на балконе? В квартире? Что делать зимой, если только на улице? Как проблема решается в ЖК бывают ли специальные помещения?

Законом в жилом доме запрещено курить «в лифтах и помещениях общего пользования», т.е. в коридорах, на лестничных площадках и пр. Запрета на курение рядом с домом, у подъезда нет. Запрет также установлен по курению на детских площадках.

В своей квартире курить не запрещено. Но учитывая, что в большинстве домов, естественная (а не принудительная) вентиляция, запах в соседних квартирах может ощущаться, особенно если курить. К тому же запах табака может стойко впитаться, что называется в стены квартиры курильщика. Поэтому желательно конечно избегать курения в квартире. Штраф за курение в лифте и в других местах общего пользования жилого дома 1,5 тыс.руб., за курение на детской площадке – 3 тыс.руб. Выписать штраф уполномочен только представитель правоохранительных органов, как правило участковый. К сожалению, специальные курилки в многоквартирных домах попросту отсутствуют, в том числе и в новостройках, т.к. закон не обязывает застройщика нести расходы по оборудованию такого помещения, да и с точки зрения имиджа застройщика такая опция в доме будет неоднозначно воспринята клиентами.

Федеральный закон от 23 февраля 2013 г. N 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака»

Обсуждение и комментарии

Насколько часты жалобы на громкую музыку, другие звуки (барабан или пианино).

Да, на шум жалобы самые распространённые.

Обсуждение и комментарии

Каковы законодательные нормы по поводу громких звуков и проч.?

Согласно Закону г.Москвы № 42 от 12.07.2002г. «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в г.Москве» любой шум запрещён с 23.00ч. вечера до 7.00ч. утра. Нарушение может зафиксировать и составить протокол об административном правонарушении представитель правоохранительных органов, участковый.

Обсуждение и комментарии

Какими способами можно обезопасить своих соседей (шумоизоляция, например, и проч.-примерная цена такого ремонта).

Хороший грамотный ремонт квартиры и согласованная перепланировка (при её наличии) способны  свести к минимуму неудобства для соседей.

Обсуждение и комментарии

Кто занимается урегулированием конфликтов между жильцами? УК? Как это происходит?

В большинстве случаев соседи самостоятельно друг с другом достигают компромисса. Иногда обращаются к УК как к третьей стороне, особенно если предмет конфликта общее имущество многоквартирного дома.  Но при этом жителям надо помнить, что УК не уполномочена применять какие-либо санкции, оформлять административное нарушение. Да и в принципе лишний раз встревать в конфликты  между жителями, своими заказчиками услуг, не в интересах УК. В «запущенных» случаях конфликт между жителями могут урегулировать либо правоохранительные органы, либо суд.

Обсуждение и комментарии

Что нужно сделать жильцу, которому мешают его соседи?

Постараться понять противоположную сторону. Вступить в мирные переговоры, не обострять ситуацию. Так как даже если, правда на Вашей стороне и Вы её доказали, например, в суде, это не улучшить и не восстановит добрососедские отношения. И «проигравшая» сторона может начать портить Вам жизнь, всячески вредить. И тогда как в фильме «Дуплекс» остаётся только сменить жильё.

Обсуждение и комментарии

Как бы Вы оценили профессиональный рынок управляющих жилыми домами в России? Насколько рынок стал цивилизованным? Насколько изменило ситуацию введения лицензирования в этой отрасли? Каковы плюсы и минусы этого решения

Управляющие компании (УК) в России переживают трудные времена. В результате экономической ситуации в стране в целом ухудшилось и состояние организаций жилищно-коммунального хозяйства. Негативное влияние на УК оказывают: незапланированный рост издержек; снижение объемов бюджетного финансирования; рост неплатежей со стороны потребителей и контрагентов.

Помимо общей негативной экономической ситуации в стране на рынок УК в России отрицательно влияет политика жёсткого контроля и регулирования со стороны государства. Если большинство отраслей экономики в период реформирования в 90-х годах перешли на рыночные механизмы и за счёт конкуренции оптимизировали цену и качество своих товаров и услуг для потребителя, то в отношении рынка УК государственный контроль только усиливается. Он выражается:

  • в государственном регулировании цен по тарифу УК (плата за содержание и ремонт жилого помещения за 1 кв.м. в месяц), который утверждается органами государственной власти и применяется ко всем многоквартирным домам, которые проходят открытый конкурс по выбору УК или в которых собственники сами не установили размер данного тарифа. В итоге разные по рентабельности и по техническому состоянию дома должны обслуживаться по одинаковому тарифу, который несмотря на инфляцию в большинстве регионов не меняется несколько лет. Например, в Москве для домов со всеми удобствами тариф в размере 24,53 руб. за 1 кв.м. не меняется уже с 2012 года;
  • в утверждённом органами государственной власти обязательном перечне работ и услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, который независимо от состояния и категории дома навязывает одинаковый перечень и периодичность работ и услуг УК по обслуживанию домов;
  • в создании государственных управляющих компаний, у которых есть приоритет, как в получении бюджетных субсидий, так и индульгенция по нарушениям или не выполнением требований законодательства по деятельности УК;
  • в возврате к системе накоплений на капитальный ремонт многоквартирных домов по принципу «общего котла», при котором сроки, перечень и объём финансирования определяют чиновники, а не собственники домов и УК;
  • в лицензировании деятельности УК. Если во всех других сферах государство уходит от лицензирования, отдавая приоритет рыночным механизмам регулирования, то в отношении УК порядок выдачи и лишения лицензии уже привёл к проблемам. В России есть первые примеры домов, по которым действующим УК отказали в выдаче лицензии. При этом оставить дом без УК это не тоже самое, что закрыть магазин. Негативные последствия для дома и жителей гарантированы. И не факт, что выбранная по конкурсу новая УК будет лучше. Учитывая, что законодательство позволяет собственникам в любой моменты выбрать/поменять УК своего дома, не лучше ли было оставить решение данного вопросам на усмотрение самих потребителей (как это происходит во всём цивилизованном мире), а не передавать этот инструмент органам власти, тем самым создавая условия для коррупции.

Учитывая данные тенденции, можно с уверенностью сказать что рынок частных УК переживает трудные времена.

Обсуждение и комментарии

Как выбрать УК изначально: допустим, дом новый, жильцы друг друга не знают. С чего начинать? Обязательно ли соглашаться на УК от застройщика?

Правовая справка по выбору УК в домах новостройках: Согласно п.14 ст. 161 ЖК РФ с даты ввода дома в эксплуатацию застройщик либо сам должен осуществлять его управление и эксплуатацию, либо обязан заключить договор со специализированной организацией. Такой договор заключается до момента проведения общего собрания собственников, которые сами на общем собрании собственников выберут УК или до момента проведения открытого конкурса администрацией района по выбору УК, если собственники сами её не выбрали. По итогам общего собрания по выбору УК, либо по итогам конкурса, УК заключает прямые договоры управления с каждым собственником помещения в доме, но не менее чем с 51%.

Вопрос денег:

Согласно подп.6 пункта 2 ст.153 ЖК РФ у покупателя квартиры в новостройке обязанность по оплате ЖКУ возникает с момента подписания передаточного Акта. Однако застройщик по договору долевого участия (далее — ДДУ) зачастую обязывает покупателя компенсировать расходы по ЖКУ за период с даты ввода дома в эксплуатацию до даты подписания Акта приёма-передачи квартиры либо ему напрямую, либо его выбранной УК. Если УК от застройщика, то, во-первых, организационно проще, когда УК ведёт расчёты за ЖКУ по всем покупателям одинаково с даты ввода в эксплуатацию, и во вторых, де-юре и де-факто обоснованно, т.к. с даты ввода в эксплуатацию дома обязанности по техобслуживанию дома, в т.ч. предоставлению ЖКУ переходят от застройщика в УК. В практике строительства в Москве, а не которые застройщики и УК переносят этот принцип и в МО, покупателям по домам новостройкам выставляется авансовый платёж за 4 месяца, который появился в своё время в п. 5.3. постановление Правительства Москвы № 942 от 08.12.1998г. и обязанность по оплате которого, как правило, также присутствует в ДДУ. В федеральном законодательстве такой нормы нет, а согласно Жилищному кодексу РФ, УК и вовсе обязана выставлять оплату по факту оказания услуг.

п/п Когда УК от Застройщика «хорошо» Когда УК от Застройщика «плохо»
1 Застройщик, инвестор и генподрядчик опытные, известные, имеют несколько текущих проектов строительства жилых комплексов Застройщик, инвестор или генподрядчик «тёмная лошадка», имеют негативные отзывы по прошлому опыту или только начинают строить жилые дома
2 Застройщик работает в правовом режиме и заключает договоры по долевому участию (по 214 ФЗ от 30.12.2004г.) Застройщик заключает предварительные договоры или использует другие «серые» схемы
3 Застройщик реализует несколько очередей строительства в проекте жилого комплекса и заинтересован в качественной и клиентоориентированной эксплуатации построенных объектов для обеспечения высоких объёмов продаж последующих своих объектов строительства, которое может обеспечить только своя УК Застройщик осуществляет строительство одного или нескольких домов, продажа которых осуществляется на начальном этапе одновременно
4 Застройщик имеет положительный опыт не только строительства, но и дальнейшей эксплуатации жилых домов силами собственной УК Застройщик ранее никогда не осуществлял самостоятельную эксплуатацию объектов недвижимости
5 Застройщик обеспечивает качественное строительство и выдерживает заявленные в ДДУ и проектной декларации строительные сроки Застройщик не обеспечивает качество строительства, сроки сдачи объектов нарушаются, заселение проводится без разрешения на ввод в эксплуатацию, имеются строительные недоделки
6 Застройщик осуществляет взаимодействие и преемственность с УК при сдаче объектов строительства и заселении жителей:

  • при строительстве учитываются вопросы дальнейшее эксплуатации, — сотрудники УК контролируют ход и качество строительства,
  • передача объектов и покупателей квартир осуществляется консолидировано
Застройщик передаёт объект строительства компании, выбранной администрацией района по итогам открытого конкурсу или привлечённой компании со стороны
7 УК от Застройщика работает по утверждённым нормативным ставкам и тарифам на ЖКУ, оказывает качественно и по конкурентной цене допуслуги, клиентоориентированна, выполняет стандарт раскрытия информации УК УК от Застройщика или УК, выбранная по результатам открытого конкурса, устанавливает тарифы на ЖКУ без решения общего собрания собственников или выше, чем утверждённые тарифы, не предоставляет документы и информацию, подлежащие раскрытию

Несколько рекомендаций от «бывалых» для покупателей квартир в новостройках:

    1. Самостоятельно и/или с помощью юристов и/или сотрудников банка (при ипотеке) изучите информацию по застройщику, инвестору и подрядчику.
    2. Зарегистрируйтесь на форуме дома, знакомьтесь с другими покупателями и обменивайтесь информацией (сайт www.mosnovostroy.ru и его аналоги).

3

  • Держите связь с застройщиком и/или с риэлтерской компанией, интересуйтесь не только качеством и сроками строительства, но и какая УК и на каких условиях будет обслуживать дом после его ввода в эксплуатацию.
  • При заселении и ремонте квартиры приглядывайтесь к работе УК, не подписывайте не глядя договоры и прочие документы с УК, проверьте правильность начисления тарифов по ЖКУ (в Москве ежегодно утверждаются постановлением, в МО – муниципалитетом).
  • Оформите оперативно (по 122-ФЗ от 21.07.1997г. не позднее 30 дней с момента подписания передаточного Акта) право собственности на квартиру.

 

О главном. В ситуации низкого качества строительства, частых аварийных ситуаций после ввода дома в эксплуатацию, при плохой работе УК, нарушениях по тарифам за ЖКУ, когда складывается мнение, что УК пришла только на пару лет на период действия гарантийных строительных сроков, чтобы скрыть строительные недоделки и по максимуму собрать денежные средства с жителей, действуйте:

  1. сформируйте инициативную группу для проведения общего собрания по выбору новой УК (создайте по возможности совет дома или ТСЖ);
  2. соберите совместно материалы, подтверждающие незаконные действия УК, выбранной застройщиком;
  3. убедитесь, что более 51% покупателей квартир стали собственниками (получили свидетельства о собственности) и готовы принять участие в собрании по выбору новой УК;
  4. заручитесь поддержкой органов местной власти;
  5. выберите новую УК и согласуйте с ней условия договора управления.

Обсуждение и комментарии

Какие услуги в сфере ЖКХ могут субсидироваться из бюджета?

Субсидирование в сфере ЖКХ сохранилось преимущественно в Москве. Практически во всех регионах РФ перешли на 100% оплату услуг ЖКХ, в т.ч. и по МО. Для сравнения.

№ п/п Вид услуги Москва МО
1 Уборка и благоустройство придомовой территории Субсидирует уборку и благоустройство всех придомовых территорий:

  1. Тех, что находятся в госсобственности, то субсидии идут подрядным организациям через конкурс;
  2. Тех, что оформлены в общую долевую собственность, бюджетные субсидии идут напрямую в УК, которую выбрали собственники на тех.обслуживание МКД по ДУ.
  1. В МО бюджетные деньги на придомовые территории не выделяются независимо от их правового статуса: оформлены ли в госсобственность или являются общей долевой собственностью.
  2. Взамен УК МО утверждают в администрациях района размер ставки, позволяющей покрывать расходы по содержанию территории.
2 Расчёты за ЖКУ и паспортный учёт жителей (ЕИРЦ) Субсидируется (ЕИРЦ ГУ ИС района) Не субсидируется, входит в ставку УК
3 Объединённые диспетчерские пункты (ОДС) ОДС при ГУ ИС района Не субсидируется, входит в ставку УК
4 Охрана подъездов (содержание дежурных по подъезду и патрулирование) Субсидируется выборочно, т.к. с 1 июля 2012 года оплата из бюджета субсидий на содержание консьержей прекращена Не субсидируется, оплачивается собственниками отдельно
5 Субсидии по эксплуатации (по ставке содержания и ремонта помещения за 1 кв.м. на собственников единственного жилья, зарегистрированного в нём) Ставка для такой категории равна 13,50 руб., остальные средства до 24,53 руб. (ставка для домов со всеми удобствами) – 11,03 руб. субсидируется из бюджета Нет данного субсидирования, 100% оплата по плате за содержание и ремонт помещений за 1 кв.м.
6 Содержание, ремонт и поверка приборов и оборудования, входящих в систему автоматизированного учета ресурсов, установленных за счет средств бюджета города Москвы и не включенных в состав общего имущества Субсидируется, но ведётся работа по включению общедомовым приборов учёта в состав общего имущества МКД и их обслуживание УК за счёт собственников Не субсидируется, входит в ставку УК
7 Содержание и ремонт систем видеонаблюдения, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме Субсидируется, но ведётся работа по включению систем видеонаблюдения в состав общего имущества МКД и их обслуживание УК за счёт собственников Не субсидируется, входит в ставку УК или выставляется УК отдельной строкой в ЕПД
8 Содержание и текущий ремонт общедомового оборудования, предназначенного для инвалидов и других лиц с ограничениями жизнедеятельности (пандусы) Субсидируется как их установка, так и содержание Не субсидируется, входит в ставку УК или передаётся на обслуживание в администрацию района

В Москве значительно больше целевых программ в сфере ЖКХ с бюджетным финансированием:

  • Программа замены лифтов и лифтового оборудования
  • Программа ремонта подъездов
  • Программа благоустройство придомовых территорий
  • Программа страхования общего имущества МКД
  • Программа по мероприятиям по энергосбережению и энергоэффективности и др.

Также в 2013 году в Москве действует программа капитального ремонта с софинансированием, в то время как в регионах она приостановлены и ожидается, что с 1 марта 2013 года обязательные отчисления на капремонт будут осуществлять собственники за свой счёт.

Обсуждение и комментарии

Как быть, если УК не справляется со своими обязанностями? Как это доказать? Как собрать компромат на УК, куда жаловаться?

Как это доказать? Как собрать компромат на УК, куда жаловаться?

Правовая справка:

Одним из основных документов, подтверждающих выполнение или невыполнение качественно и в срок условий ДУ, является отчёт УК о выполненных работах и оказанных услугах. На сегодняшний день существует 4 примерные формы отчётности:

  • рекомендована Минрегионом (приказ от 15.11.2010г. № 495)
  • 3 формы по г.Москве:
    1. отчёт по унифицированной форме, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 08.12.2009г. № 1357-ПП (по бюджетным субсидиям),
    2. отчёт по смете МКД на управление, содержание и текущий ремонт по форме, утверждённой распоряжением Департамента экономической политики и развития г.Москвы от 23.05.2007г. № 21-Р;
    3. отчёт по форме Департамента ЖКХ и Б г.Москвы, утвержденный распоряжением Департамента ЖКХиБ г.Москвы от 21.03.2011г. № 05-14-112/1.

Данные отчёты должны быть размещены на сайте предприятия в соответствии с постановлением Правительства РФ № 731 от 23.09.2010г. о раскрытии информации (и/или в печатных СМИ), а также вручены под роспись уполномоченным представителям собственников помещений МКД. Также на информационных стендах и сайте УК должна быть размещена информация об УК. Работы и услуги оказанные согласно отчёту УК, необходимо сопоставить с фактом их выполнения.

Оцениваем работу УК сами. Используя чек-листы (файл прилагается), можно сделать оценку результатов работы УК самостоятельно. В случае нарушений УК по расчётам за ЖКУ, доказательством послужат ЕПД (платёжные документы), в случае невыполнения каких-то работ доказательство будут отчёт УК, утверждённая смета и план ремонта на год, фактическое выполнение работ со сдачей с участием представителей собственников.

Найти компромат на свою УК можно также на сайте МЖИ, которая размещает информацию о предписаниях и штрафах по УК.

Реестр штрафных санкций с сайта Мосжилинспекции.

п/п

            Адрес Номер предписания, дата выдачи, кем выдано Срок устранения нарушения Штрафные

санкции,     Руб.

Мероприятия, предписанные для выполнения Отметка о выполнении нарушений
      улица Дом

 

Корпус
1           2 3  4        5    6   7                          8     9
1  

 

06-187/11 от 04.04.2011г.

 

 

 

25.04.2011

 

 

8000

Неисправность отмостки под.№1 выполнено
2 Просадка ступеней крыльца, под.№1 выполнено
3 Загрязнение окрасочного слоя входных дверей и загрязнение цоколя выполнено
4 06-167/11-9

от 20.04.2011г.

15.05.2011 5000 В этажных щитках наличие скруток на нулевых проводниках, частично отсутствуют защитные кожухи на контактных соединениях. выполнено

Полезные контакты для получения информации о качестве работы своей УК:

  • Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция)Адрес: 129090, Москва, проспект Мира, д. 19Телефон: (495) 681-48-01 (приемная), (499) 763-18-56 (для справок)«Горячая линия»: 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54http://mgi.mos.ru/
  • Объединение административно-технических инспекций города МосквыАдрес: 109004, Москва, ул.Станиславского, д.6, строение 1Тел: 912 16 28, факс: 911 12 61, электронный адрес —  oati@post.mos.ruhttp://www.oati.mos.ru/
  • Управление Роспотребнадзора по городу МосквеАдрес: 129626, г.Москва, Графский переулок, 4/9Тел/факс (495) 616-65-69http://77.rospotrebnadzor.ru/УГПС МЧС России г. МосквыАдрес: 119034, г. Москва, ул. Пречистенка, д.22Телефон доверия ГУ МЧС по г.Москве: (495) 637-22-22

Обсуждение и комментарии

Между ТСЖ и УК

В доме-новостройке создано Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Его члены проголосовали за обслуживание дома силами ТСЖ. Для этого был создан «мини-ДЭЗ» с общей численностью более 25 человек, и стоимость его услуг на 70% дороже, чем у управляющей компании (УК). Один из собственников проголосовал против, полагая, что содержание такой структуры – непозволительная роскошь, и стал платить за обслуживание дома, ориентируясь на рыночные цены, складывающиеся по району. ТСЖ подало в суд на него, требуя оплаты по установленным Товариществом ставкам. Разве это не противоречит положениям ст.16 ФЗ «Закона о защите прав потребителей», запрещающей навязывание платных услуг?

Согласно Жилищному Кодексу РФ существует три способа управления домом (не следует путать их с обслуживанием и эксплуатацией здания). Так, управление домом посредством ТСЖ вовсе не означает «создание собственной обслуживающей структуры», так как Товарищество собственников может нанять любую УК, а также заключить договор оказания услуг с эксплуатирующей организацией или трудовой договор с управляющим (физическим лицом) и т. д.

Услуги УК – не всегда более экономичный вариант, чем ТСЖ, так как многие компании устанавливают цены, значительно превышающие ставки Правительства Москвы.

Необходимо понимать разницу между платой за коммунальные услуги и платой за содержание и ремонт помещения (ст.154 ЖК РФ). Очень важный момент – собственники помещений дома на общем собрании большинством голосов устанавливают размер платы за содержание и ремонт помещения (с учётом предложений УК, правления ТСЖ и т. п). В случае, если они этого не сделали, действуют ставки Правительства Москвы. Напомню, что ставка за содержание и ремонт помещения в доме с лифтом и мусоропроводом (это самый распространенный вариант) составляла в 2008 году 16,98 руб, исходя из нее, рассчитывались и бюджетные субсидии. В 2009 году эта ставка выросла до 21,02 руб.

В описанной вами ситуации собственник помещения не должен был самостоятельно устанавливать для себя размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, даже если сумма оплаты, установленная ТСЖ, показалась ему высокой. Если ставка была в законном порядке утверждена большинством собственников помещений дома и реально предусматривает более высокий уровень услуг и качества работ, то для остальных собственников она является обязательной.

Обсуждение и комментарии

По новому жилищному законодательству собственники отвечают не только за свои квартиры, в их обязанности входит и содержание в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома. В нашем ТСЖ решили его застраховать (помимо своих квартир). Как нужно действовать?

Действительно, в соответствии со ст. 210, 211 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 30 Жилищного кодекса собственник несёт полную ответственность за принадлежащее ему имущество, в том числе и невыделенное. Поэтому если в доме случится пожар или произойдет другой несчастный случай, жителям придется за личные средства восстанавливать не только свою квартиру, но и ту часть помещений, которая им принадлежит на праве общего имущества (если они не застрахованы).

Решение о страховании общего имущества в домах ТСЖ или ЖСК принимается на общем собрании собственников. Если кто-то из них не согласится с решением собрания и откажется вносить взносы, тогда при наступлении страхового случая компания, с которой заключен договор, вправе уменьшить стоимость возмещения ущерба пропорционально невыплаченным взносам. ТСЖ вправе взыскать недостающую сумму с тех, кто не платил, в полном размере.

Замечу, что в некоторых домах соседствуют помещения и квартиры, находящиеся как в частной, так и в городской собственности. В таком случае взнос по договору страхования за муниципальную площадь внесёт ГУ «Городской центр жилищного страхования», то есть город является равноправным участником страхования.

Обсуждение и комментарии

Жители нашего дома организовали ТСЖ и приняли дом в управление. Нас интересует: будем ли мы получать бюджетные субсидии?

Город пока не оставляет без поддержки дома, где созданы объединения жителей. А цель субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме состоит в компенсировании из городского бюджета части затрат управляющих организаций, в том числе,  и ТСЖ. Размер субсидии определяется как разница между доходами управляющей организации, полученными от платежей населения по ценам, установленным правительством Москвы, и планово-нормативными расходами.

Если ставки, установленные ТСЖ, не превышают нормативы, то субсидия будет выделена. Другое дело, когда ТСЖ по решению большинства собственников помещений в доме определяет расширенный перечень работ и устанавливает цены, превышающие городской порог. В этих случаях субсидия не предоставляется.

Обсуждение и комментарии

Наш дом включен в программу капитального ремонта в 2009 г. Предусмотрено ли при этом обновление технической документации по результатам ремонта, то есть оформление нового технического паспорта здания?

Да, к нам уже поступили от жителей и жилищных объединений просьбы провести эти работы за счет средств города. Вопрос важный и своевременный.

Естественно, что после капитального ремонта изменяются и некоторые характеристики многоквартирного дома, в частности, требуется инвентаризация документов БТИ, пересчет процента износа, должны быть доработаны схемы инженерных коммуникаций, электрики (перечень документов на каждый дом утвержден распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 года № 08-14-316/6). Однако это требует выделения дополнительных финансовых средств и в настоящее время вопрос решается.

Обсуждение и комментарии

Смогут ли ТСЖ, ЖСК, если захотят, добавить свои деньги и сделать что-то дополнительно, помимо работ, включенных в программу капитального ремонта за счет средств города? В частности, нас интересует совместное решение с городом вопроса по ремонту центральных тепловых пунктов (ЦТП).

Да, собственники вправе за свой счет провести дополнительные работы. Например, если жители согласны вложить свои деньги в ремонт и использовать более дорогие, качественные материалы, или поставить трубы, конструкции, срок службы которых, скажем, не пятнадцать, а тридцать лет, то они вправе это сделать. По жилищному законодательству собственниками (в случае, если решение принято  на общем собрании) может быть проведен капитальный ремонт или реконструкция своими силами.

Что касается ремонта ЦТП, то он также может быть проведен совместными усилиями, за счет средств ТСЖ и города.

Обсуждение и комментарии

Государственное унитарное предприятие «Мосгаз» проинформировало правление ТСЖ нашего дома, что помимо договора на техническое обслуживание газопровода и диагностику газовых приборов, необходимо заключить дополнительное соглашение на аварийно-техническое обслуживание. Чем обоснована такая необходимость?

Данный порядок регламентируется п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170, согласно которому техническая эксплуатация жилищного фонда – это техническое содержание, а также диспетчерское и аварийное обслуживание.

Договор на аварийно-техническое обслуживание рассчитывается из размера 46 руб. на квартиру в год. Штрафные же санкции газовой инспекции способны гораздо в большей степени «опустошить кошелек» жилищных объединений, самостоятельно управляющих домами. Поэтому рекомендую всем ТСЖ позаботиться о заключении такого дополнительного соглашения.

Обсуждение и комментарии

Хотим нанять для обслуживания дома управляющую компанию. Как ее правильно выбрать?

Процесс это непростой. Прежде, чем пригласить управляющую компанию, надо посмотреть, кто ее учредители, поднять учредительные документы, узнать, имеется ли у неё материально-техническая база для эксплуатации и управления жилым помещением. Я бы посоветовала посмотреть реестр благонадежности тех или иных компаний, узнать, какие гарантии они могут дать. Можно поинтересоваться и тем, какую характеристику дает УК местная власть. Хочу напомнить всем собственникам, что они вправе отказаться от услуг недобросовестной управляющей компании и выбрать другую.

Обсуждение и комментарии

Задайте ваш вопрос

Имя
Ваш вопрос